在租赁合同纠纷中，一方提前解除合同需要承担违约责任，在合同有约定的情况下按照合同约定处理。若合同没有约定违约责任则违约方需要承担守约方实际遭受的损失。

一 基本事实

2016年4月18日，甲方（出租方）与乙方（承租方）签订租赁合同约定：甲方将系争房屋出租予乙方，乙方经营服装、鞋帽，租金为60万元每年，租赁期限一年。甲方对乙方进行监督，乙方违法经营，甲方有权制止，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方不得改变经营性质，否则，甲方有权解除合同，而乙方的租赁费用不予退还；合同履行期间，如遇不可抗力、拆迁及上级部门要求停止经营，甲方不承担责任，甲方退还乙方已付未用的租金；乙方中途退租，乙方已付未付的租金不予退还。

2016年11月2日，由于全市卫生大检查，乙方经营的珠宝店被依法关闭，乙方向甲方提出解除合同；2016年11月4日，甲方在网上刊登系争房屋招租信息。

二 本案争议焦点

1、租赁合同何时解除？

2、哪方责任导致合同解除？

3、违约责任的损失如何计算？

三 双方的争辩论点

（一）甲方观点

1、在租赁期限内，双方未签订任何书面的终止租赁协议，故租赁合同始终有效，双方没有解除租赁合同。

2、乙方擅自改变经营业务导致无法正常营业及合同目的不能实现，合同解除的责任应有乙方承担。

3、乙方不能在自身存在过错的情况下仍然要求甲方退还未用的租金；乙方应承担上级有关部门要求停止经营的不利后果及合同不能履行的后果。

4、根据租赁合同约定，乙方中途退租已付未付的租金不予退还。

（二）乙方观点

1、2016年11月4日，甲方刊登招租信息，可以认定双方以实际行动解除合同。

2、由于上级部门要求停止经营，乙方没有任何责任。

3、根据租赁合同约定，上级部门要求停止经营，并甲方同意解除租赁合同，故甲方应退还已付未用的租金。

四 法院判决分析

1、依法成立的合同受法律保护，系争房屋租赁合同合法有效。在合同履行的过程中，乙方提出解除合同及甲方刊登招租信息的行为可以证明双方的合同已在此时协商解除。甲方认为关于房屋没有出租出去，合同没有解除的理由不予认可。

2、在合同履行的过程中，乙方擅自改变经营性质导致被工商部门要求停止经营，乙方应当负主要责任；甲方在合同的履行过程中具有监督责任，故甲方对乙方因为无证经营被制止的后果亦有一定的责任。

3、甲方刊登招租信息，应当视为已经尽到采取适当措施防止损失扩大的义务，同时，乙方没有提供证据证明系争房屋于合同有效期内再次出租出去的事实，并系争房屋确实存在空置的损失，故根据合同约定甲方要求不予退还已付未用的租金本院予以采纳。

宋德来律师18916883057

本律师擅长工作领域：公司合同纠纷，劳动、人事争议，婚姻家事纠纷等。