房屋买卖合同签订、办理过户后，相对方不履行付款义务怎么办？房屋买卖合同是买卖合同的一种，却具有本身的特殊性：国家管理严格、过户办理烦难、合同款项往往较大。若签订房屋买卖合同并且协助相对方办理房屋过户手续后，对方拒绝支付剩余款项，房屋出卖方往往更容易陷入被动境地......
　　当我们面对这种被动境地，该如何保障自身合法权益？在此，张华律师以当下一则发生在北京的真实案例为您解析。

案情简介

　　当事人安先生生活在北京市顺义区，因自身经济出现问题，不得以决定将其自己唯一的一套房子卖掉。2020年9月，安先生觅得合适的买家柳先生，经过一番交涉，双方敲定价格，验证过各项手续之后，便签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。奈何柳先生手头资金有限，安先生觉得既然合同已经签订，再解除合同、重新找买家也比较麻烦，便同意柳先生签订欠条后在第二年二月支付完毕剩余款项50万元。而且安先生不仅将房屋交付给了对方，还在对方支付过半款项后协助对方办理了过户手续。结果到了第二年二月双方约定的日期，柳先生仍然以手头不宽裕为由多次推脱。房屋合同已经签了，房屋过户也办理了，房子也住上了，柳先生自然是不愿意再支付剩余的房款。这可愁坏了安先生，本身是好心为对方办过户、好心给对方时间筹集资金，结果不仅没得到应有的感谢，反而连自己赢得的房屋出售款项都没拿全！无奈之下，刘先生认为只能求助于法律途径来解决问题，于是辗转找到在房屋纠纷方面经验丰富的张华律师为其解决问题。

维权有方

　　在初次和安先生会面时，张华便已经提前将基本案情做了整理，同时对安先生现有的证据按照不同的分类标准进行了一一分析。案件委托后，救济时效不能耽搁，维权方案需尽快敲定。张华律师通过反复研究案情、结合法律、研究判例，确定了初步诉讼思路。
　　张律师认为，若以“履行合同”为案由，对方当事人只会面临“履行合同违约的”的压力，若以“解除合同”为突破口，对方则极有可能面临丧失房屋的所有权、并赔偿安先生相应的违约金、滞纳金等额外费用的不利境地，到最后“房财两空”。两者中诉讼方式虽然都能维护安先生的合法权益，但给对方施加的压力程度是不同的、可能带给安先生的收益更是相差甚远。于是，张律师以“解除合同”为案由，向顺义区法院提起了民事诉讼。
　　庭审中，张律师综合原被告双方证据，条款清晰地分析了对方违约的行为，多角度发表了代理意见、引用合同条款及法律条文，最终赢得了法官的支持。而柳先生看到自己可能面临的“房财两空”境地，主动找到法院要求调解，并承诺限期支付剩余房款，并愿意支付违约金，以保住得之不易的房屋所有权。若坚持继续走诉讼程序，当然有为安先生争取更大利益的可能，但考虑到执行难度、回款周期等问题，在听取了安先生的意向后，最终同意该案以法院调解结案。双方达成协议，房屋买卖合同继续履行，柳先生愿意支付安先生房屋尾款50万元、违约金30万元，以及涉案房屋的原有贷款37万元，为了真正解决纠纷双方最终协商一致柳先生支付安先生为112万元，双方针对此房屋买卖再无纠纷。柳先生当日支付安先生房屋尾款50万元，并协议于安先生解除房屋登记异议后40天内支付剩余62万元，若柳先生不按照上述协议履行付款义务，则面临着31万元的违约金压力。调解书一出，安先生心中的阴霾终于散去，几个月来的奔波也终于获得了令他满意的结果。

律师说法

　　《民法典》合同编共有526条，几乎占据了《民法典》半壁江山，熟练掌握每个法条的应用要点，并结合众多房屋合同纠纷的经验争取当事人的利益最大化，应当是每个法律从业者的基本功。房屋合同纠纷千案一面，而解决之道不一，不同的诉讼思路、诉讼请求主张、证据组织方式等等，每一点细微的差别，都会造成同样的案情、巨大的判决差异。所谓“当事人利益最大化”，也不是简单要到高金额、听取当事人的诉求去起诉，而是掌握诉讼策略的灵活性，在众多诉讼策略中找到最适合当事人的策略，最终赢得案件胜诉。