小议“不满五年经济适用房买卖合同”效力

经济适用房买卖在二手房交易市场占有一席之地，随着市场行情的变化，该类交易涉诉比例居高不下，其中“转让不满五年经济适用房合同效力”问题，是较为常见的争议焦点，且值得探讨。

首先，本文所述经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人在购买经济适用住房后只拥有有限产权，购房不满5年的不得上市交易。在房产交易市场中，各种因素推动之下，大批不符合五年交易条件的经济适用住房涌入市场，通常中介承诺可以将房屋通过各种手段补差价进行过户交易。然而，在实际操作中往往会出现中介无法帮助办理补差价，出卖方因故不想继续交易等问题。那么，此类房屋买卖合同，若一方想终止交易，是否可以主张合同无效？

该类合同效力，一般有两种观点，一是合同有效，因对经济适用房交易做出限制性规定的国务院、住建部等下发文件不属于法律或行政法规之强制性规定，因此不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之合同无效条款。二是合同无效，该类合同因损害社会公共利益，扰乱经济适用住房管理秩序符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定。笔者赞同第二种意见，理由如下：

根据国务院（2007）24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、郑州市人民政府令第189号《郑州市经济适用住房管理办法》，经济适用住房未满五年不得上市交易。满五年之后可根据房管部门规定按照一定比例向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权之后，进行上市交易，且政府有优先回购权。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。违反国务院规范性文件，不能适用合同违法无效规则，但在损害社会公共利益的情形下，应根据合同法第五十二条第（四）项认定合同无效。最高法院在2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。”

然各地法院尺度不一，根据政策的不断变化，对该类合同的裁判思路也不断变化。下附参考资料：

国务院(2007)24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条。

郑州市人民政府令第189号《郑州市经济适用住房管理办法》第三十七条。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五部分第十六条。

江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》（2017年8月15日）第十三问。

附部分法院裁判案例，可对比发现裁判思路之转变：

（2014）金民二初字第5434号

（2014）郑民四终字第1982号

（2015）郑民二终字第1166号

（2016）豫01民终1529号

（2016）苏01民终3258号

2018年3月25日

办公室