律师观点分析

原告：高XX，男，1990年3月4日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：牟XX，上海市XX律师。
被告：罗XX，女，1981年10月28日生，汉族，住上海市普陀区。
第三人：上海XX公司，住所地上海市黄浦区南京西XXXXX弄XXX号。
法定代表人：徐XX，董事长。
委托诉讼代理人：楼XX。
原告高XX与被告罗XX房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，通知上海XX公司(以下简称XX公司)作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高XX及其委托诉讼代理人牟XX、被告罗XX、第三人XX公司的委托诉讼代理人楼XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高XX向本院提出诉讼请求：1、解除高XX与罗XX就上海市宝山区淞南XXXXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告支付违约金人民币38万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2019年9月27日，高XX与罗XX就系争房屋签订房地产买卖居间协议，其中约定违约金为房屋总价款的20%。此后双方于2019年10月8日签订上海市房地产买卖合同，其中约定，双方应当于2020年1月31日前向交易中心申请办理转让过户手续。罗XX先后支付购房款共计67万元，其中10万元定金由中介公司天盟保管。至约定的过户之日，罗XX以其名下上海市杭州XXXXX弄XXX号房屋(以下简称杭州XX房屋)产权未登记注销为由拒不配合过户，导致未按约支付二期房款，买卖合同无法继续履行。经多次催告，罗XX仍未履行，故诉请如上，并同意返还购房款，其中57万元由高XX返还，10万元由XX公司返还。
被告罗XX辩称，不同意高XX的诉讼请求。买卖合同签订后，罗XX在申请购房贷款过程中，于2019年10月被银行告知名下尚有杭州XX房屋产权，罗XX属于限贷对象，无法办理贷款，而罗XX又没有现金补足的经济能力，致使合同无法继续履行。但事实上，罗XX名下的杭州XX房屋已被动迁，系因行政手续等原因产权仍未注销，罗XX一直在通过联系行政机关和媒体等方式试图解决，但至今尚无结果。如果乐观估计，罗XX可能在两至三个月内解决限贷问题；如非乐观估计，不知何时能够解决，但仍希望高XX能够再给予一段时间，继续履行合同。如法院认为合同应当解除的，则违约金过高，请求法院酌情降低。
第三人XX公司述称，罗XX所述均属实，同意罗XX的观点和意见。如果法院判决解除合同的，XX公司代为保管的10万元房款愿意返还给罗XX。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2019年9月27日，高XX(出卖方、甲方)与罗XX(买受方、乙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议，其中约定，总房价款为190万元，定金为5万元。
2019年10月8日，高XX(卖售人、甲方)与罗XX(买受人、乙方)就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，其中约定，房地产转让价款共计190万元。在2020年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之5计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。补充条款(一)约定，若乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应将贷款不足部分自行补足并于收执收件收据当日支付给甲方。附件三付款协议约定，1、首期房价款，乙方应于签订本合同当日支付甲方部分首期房价款62万元，如此共同构成首期房价款67万元(包含定金5万元)，甲方同意该房价尾款10万元由XX公司暂为保管。甲乙双方应于签订本合同后60日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后当日内至房地产管理部门查询已购住房情况。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请123万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由XX公司收执收件收据。待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。
买卖合同签订后，因罗XX银行贷款审批手续未能办妥，其亦未能补足贷款不足部分，致使合同未能继续履行。
审理中，高XX表示，高XX出售系争房屋是为了另行购买学区房，近期学区房已涨价几十万元，系争房屋目前涨价45,000元左右。罗XX表示，系争房屋目前价格小幅下跌，差价在5万元左右。XX公司表示，系争房屋目前价格比较稳定，基本没有涨跌。
本院认为，高XX与罗XX就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据合同约定，罗XX应当在约定的过户日期前办妥购房贷款审批手续，如贷款申请未获足额通过，则应以现金补足。现买卖合同约定的过户日期已逾数月，罗XX贷款审批手续仍未通过且未能以现金补足，显已构成根本违约，高XX要求解除合同、罗XX支付违约金等诉讼请求，合法有据，当予准许。关于违约金标准，罗XX抗辩过高，要求法院调整。根据本院查明的事实，本案中罗XX虽系违约方，但其违约的主观恶意较小，考虑罗XX支付的购房款金额、合同的履行情况、各方主张的房价波动情况等因素，本院酌情确定违约金为85,000元。鉴于合同解除，高XX及XX公司应向罗XX返还已支付的购房款，本案中予以一并处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：
一、解除原告高XX与被告罗XX就上海市宝山区淞南XXXXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；
二、被告罗XX于本判决生效之日起十日内，向原告高XX支付违约金85,000元；
三、原告高XX于本判决生效之日起十日内，向被告罗XX返还购房款57万元；
四、第三人上海XX公司于本判决生效之日起十日内，向被告罗XX返还购房款10万元；
五、原告高XX的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3,500元，由被告罗XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。