陆培源律师
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【案情】2025年7月，甲公司将乙某诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同，理由为乙某连续诉讼且当年约定租金高于现在市场行情，其经营遇困，双方就租金调整差异较大，无法达成一致意见。乙某辩称不同意解除合同，要求继续履行。
在该案审理中，法院查明双方租赁合同约定期限自2022年10月起至2028年10月止，并约定租金标准、付款时间及违约条款等。因甲公司欠付房租，乙某曾于2024年、2025年两次将甲公司诉至法院要求支付房租。甲公司函告乙某要求于2025年7月解除租赁合同并于见函起合理期限内收房，甲公司于发函当日实际搬离；乙某函复甲公司无权单方解除租赁合同，要求继续履行。
【评析】《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
本案中，原告甲公司租赁被告乙某房屋并签订租赁合同，系双方真实意思表示，均应按约履行。甲公司未按约支付租金并向乙某发函解除合同，其作为违约方不享有单方解除权。在乙某不同意解除合同的情况下，甲公司已实际搬离案涉房屋，案涉租赁合同不宜强制继续履行，双方已处于合同僵局。综观甲公司陈述的合同解除原因系经营困难、同地段房屋租金变化情况及双方两次就租金支付问题产生的诉讼等，最终法院认定甲公司主张解除合同非为恶意。在案涉租赁合同继续履行将不能实现合同目的的情况下，对于甲公司要求解除该协议，法院予以支持。但甲公司不享有通知解除权，法院酌情认定了协议解除时间。
综上笔者认为，房屋租赁合同履行期间，没有法定或者约定的事由，承租人无权单方解除合同。甲公司实际搬离了案涉房屋，双方就租金调整无法达成一致意见，合同目的已无法实现，案涉租赁合同不宜强制履行。在此情况下，可以判令解除租赁合同，并合理认定解除时间。同时，甲公司单方搬离租赁房屋并通知乙某收回房屋，属于以行为表明不再履行合同，但该行为本身通常不构成法定或约定的合同解除事由。合同解除后，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，故甲公司拒绝履行租赁合同给乙造成损失的，甲公司仍应承担违约责任并赔偿损失。
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