卖方一条短信赔了22万！苏州中院这个判决给所有毁约卖房者敲响警钟 （后附律师建议）

作为一名处理房产纠纷的律师，现实中见过太多房价上涨期卖方毁约的案例。但今天这个判决结果可能会让很多毁约者倒吸一口凉气：卖方仅仅发了一条“决定不卖了”的短信，最终却被判赔偿22万元。这究竟是怎么回事？

一.基本案情

2016年2月，陈某、于某与施某签订房屋买卖合同，约定以114万元价格出售位于苏州某区的房产。合同签订后，买方施某支付定金2万元。双方约定于2016年3月1日前办理网签手续，同时买方需追加定金30万元。后因卖方需要补办产证，网签时间相应顺延。2016年3月8日，卖方陈某通过短信明确告知买方“决定不卖了，按合同约定赔偿”，随后将房屋另售他人。买方遂向法院起诉，要求赔偿房价上涨带来的损失。

二.法院裁判结果及理由

苏州市中级人民法院二审维持原判，认定卖方构成根本违约，判决卖方除返还2万元定金外，还需赔偿买方损失22万元。法院认为，卖方在未与买方协商的情况下单方面拒绝履行合同，构成违约。虽然合同约定违约金为成交价的10%即11.4万元，但经专业机构评估，违约时房屋市场价格已上涨至135.8万元，买方实际损失超过约定违约金。法院综合考虑房价差价、买方已支付的中介费等实际损失，酌情确定赔偿金额为22万元。

三.律师建议

从这个案例中可以总结出三点重要经验。

第一，房屋买卖合同一旦签订即具有法律效力，任何一方不得随意毁约。

第二，房价上涨期间卖方违约，不仅要支付约定违约金，还可能赔偿房价上涨带来的实际差价损失。

第三，通过短信、微信等电子方式作出的意思表示同样具有法律效力，务必谨慎措辞。

具体到房产交易实践，建议买卖双方在签约前充分评估履约能力，切勿草率签约。作为卖方，如果确实需要解除合同，应当与买方协商一致并签订书面解约协议，避免单方违约带来的高额赔偿风险。作为买方，遇到卖方违约时应当及时通过诉讼保全等方式维护权益，同时注意收集和保存房价上涨的证据。这个案例充分说明，契约精神是市场交易的基石，任何企图通过违约获利的行為都将受到法律的制裁。