陆培源律师
作为处理过多起房产纠纷的律师，现实中遇到买家通过中介购房产生纠纷的案例。但今天这个案例特别值得警惕：买家仅口头委托中介购房，最终房子没买成，5万元定金全部被没收。这其中究竟发生了什么？让我们一起来看看这个真实案例。
一.基本案情
2016年9月，陈某通过中介罗某欲购买张某位于昆山市的房屋。陈某口头委托罗某洽谈购房事宜，并分五次向罗某支付宝账户转账5万元。9月11日，罗某制作《房屋买卖定金确认书》，约定房屋总价160万元，双方应于9月18日前签订正式合同，若买方逾期视为自动放弃，定金不退。张某在该确认书上签字确认收到定金5万元，但陈某始终未在确认书上签字。后因陈某对顶楼房屋心存顾虑，通过罗某向张某提出换房要求，最终未能按期签订正式合同。陈某起诉要求返还5万元购房预付款。
二.法院裁判结果及理由
苏州市中级人民法院二审维持原判，驳回陈某的诉讼请求，认定张某有权没收5万元定金。
法院认为，尽管陈某未在定金确认书上签字，但其口头委托中介购房并通过中介支付定金的行为，使张某有合理理由相信中介具有代理权，构成表见代理，定金合同合法有效。同时，陈某在签约日前通过中介提出换房要求，且在约定期限内未签署正式合同，构成违约，应按约定承担定金罚则。
三.律师建议
从这个案例中可以总结出三点重要经验。
第一，房产交易中的口头委托存在重大法律风险，买家应出具书面授权明确委托权限和范围。
第二，定金合同一旦成立即具有法律约束力，即使未签订正式买卖合同，违约方仍要承担定金责任。
第三，中介人员具有双重身份时，其行为可能同时产生委托代理和居间服务双重法律效果。
具体到购房实践，建议买家在通过中介购房时，务必签订书面委托协议，明确授权范围和期限。在支付定金时，最好直接与卖家签订书面定金协议，避免通过中介转达而产生表见代理风险。如果对房屋存在疑虑，应在支付定金前充分考察，避免支付后反悔。这个案例警示我们，房产交易中的每个环节都需要谨慎对待，任何口头承诺都可能带来不可预见的法律风险。