[债权债务系列-买卖]

买卖合同领域以房抵债协议是否有效？

【基本案情】

2017年5月，发行公司作为甲方，原告作为乙方，案外人作为丙方，签订《三方合作协议》,约定三方共同确定房产的价值为4424583元，乙方同意该房产网签完成后根据甲方的订单要求发货。房屋过户给乙方后，其中198万元用来偿还丙方应付乙方的前期账款，另外房产价值2444583元，乙方根据甲方的订单发货总码洋8429596.55元。2017年6月，原告作为乙方，发行公司作为甲方，置业公司作为丙方，签订《三方合作协议》,约定：甲、乙、丙三方共同确定上述房产的价值为4424583元，乙方按约定的房产价值以58折向甲方发货价值为4424583元的实洋图书，并按照本协议的约定向甲方发货。若丙方用于网签过户给乙方的房产为五证不全或存在任何债权债务等法律纠纷导致乙方无法正常办理产证的，则丙方须按三方约定房产价值的2倍向乙方支付违约金，乙方收到违约金后须将房产退回丙方。

2017年6月7日、6月8日，原告作为买受人与置业公司作为出卖人，就抵债房屋签订《商品房买卖合同(预售)》。2019年11月，政府和东新区管理委员会向项目购房业主发布承诺书，保证于2020年6月底交楼。

文化公司与发行公司均确认系争房屋至今未办理房屋所有权过户登记。文化公司确认不再主张房屋所有权过户。文化公司与发行公司盖章确认2017年、2018年《结算单》,确认已收货金额合计4421183元。前述图书按照实洋29折计算金额为2208970.049元，加上退货运费3242.90元及债务198万元后合计4192212.95元。

置业公司的注册资本是2000万元，股东是李某和Y公司。其中，李某的实缴出资额是1020万元，占比51%;Y公司的实缴出资额是980万元，占比49%。Y 公司的注册资本是5000万元，股东是李某和刘某明。李某认缴出资额是4950万元，占比99%;刘某明认缴出资额是50万元，占比1%。

【裁判观点】

首先，对于文化公司与发行公司、Y公司签订的《三方合作协议》(以下简称协议一)及文化公司与发行公司、置业公司签订的《三方合作协议》(以下简称协议二)的法律性质。本案中两份协议均系以物抵债协议，但是对房产所抵债务如何组成有不同约定。文化公司认为应以协议二约定的58折及结算单载明的58折为准，即4421183元，其也认可房产抵销了协议一约定的Y公司欠付文化公司的198万元债务。而发行公司认为协议一可以推定出图书价值实际按29折结算，与Y公司所欠文化公司债务198万元，二者合计应为房产所抵债务的价值。发行公司陈述与所抵房产价值一致，予以认定。同时，两笔所抵债务的法律性质又有所不同。在两份协 议签订之时，一笔是198万元已到期债务，另一笔是尚未开始履行的即未到期 的文化公司向发行公司负有的图书交货义务。故置业公司以房抵债协议条款，同时包括新债清偿和让与担保两方面。对于新债清偿部分，文化公司已明确不再要求继续履行房屋过户手续，应视为恢复履行198万元的旧债，发行公司作为债务承担人，文化公司有权要求其继续履行该货款债务；对于让与担保部分，因未完成房屋产权过户这一公示，应按照图书买卖合同关系进行审理，文化公司也不得请求实际履行房地产买卖合同，现其已向发行公司履行图书交付义务，文化公司亦有权要求发行公司支付图书款。

文化公司还依据协议一约定，要求发行公司支付违约金。现文化公司要求违约金按照房产价值一倍支付，发行公司抗辩过高。法院认为，文化公司未提供证据证明其实际损失，应推定为资金占用利息损失。考虑到文化公司实际损失将因受偿时间的持续而不断扩大、当事人对房产价值两倍的违约金约定的可预见性等因素，法院对违约金计算方式进行适当调整。因双方未约定图书款付款时间，文化公司于2018年完成图书送货，之前亦未就原债权向发行公司进行过催讨，法院调整以货款为基数，自本案立案日2020年1月9日起算，以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率及不过分高于损失的30%等因素，酌定按每日万分之二的标准计算至实际清偿日止，且最高不超过原债权金额4192212.95元。

【裁判结果】

一.发行公司应于判决生效之日起十日内支付文化公司货款4192212.95元；

二．发行公司应于判决生效之日起十日内支付文化公司违约金(自2020年1月9日起，以货款4192212.95元为基数，按照每日万分之二计算至实际清偿日止，且最高不超过4192212.95元);

三.置业公司对上述第一项、第二项付款义务在发行公司不能清偿部分的二分之一且不超过4424583元范围内承担连带赔偿责任；

四.驳回文化公司的其余诉讼请求。

来源中国法院2023年度案例