律师观点分析

案情简介：

原告起诉：1、判令被告支付2016年3月8日至2017年6月6日期间的租金511095元；2、被告支付违约金340457元（截止至2017年6月6日）；3、被告支付2017年2月14日至2017年6月13日期间水电费6904.1元；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第1项诉请为要求被告支付2016年3月8日至2018年3月7日期间租金82万元；变更第2项诉请中违约金为496510元（暂计算至2017年9月8日，自2017年9月9日至实际履行之日，以82万元为基数，按日利率2‰计算）；撤回第3项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2014年8月19日签订商铺租赁合同，约定被告向原告承租苏州市小公园某号商铺，面积约620平方米，租期自2014年9月30日至2020年11月29日，租金自2014年11月30日开始计算。后双方签订补充协议，约定租金自2015年3月8日起算，第一年、第二年租金均为41万元，每六个月支付一次，提前一个月支付，同时被告支付租赁保证金7万元。合同签订后，被告支付保证金7万元及第一年租金41万元，在涉案房屋内经营某公司。然自2016年3月8日起至今，被告拒不支付租金，原告多次催讨未果，故诉来法院，望判如所请。

被告答辩：

    其与本案无关，被告主体不适格。原告知道被告系作为发起人为设立公司而签订涉案房屋租赁合同，故该租赁合同应直接约束原告与被告所设立的某公司，请求法庭依法裁定驳回原告起诉。关于欠付租金及违约金的问题，因被告与另一股东在2015年10月将某公司的股权转让，现该公司由案外人在经营，原告因向新的经营者收取房租遭拒而引发诉讼。据被告了解，新的经营者自2016年3月8日起确实未支付过任何租金。此外，原告主张逾期付款按每日2‰计算违约金过高。

    法院审理查明：

2014年8月19日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，约定甲方将苏州市小公园北局某号620平方米商铺出租乙方用于经营网吧和咖啡馆，租期自2014年9月30日起至2020年11月29日止，租金起计日为2014年11月30日；其中第一年、第二年租金均为41万元、第三年租金为43.05万元；租赁保证金7万元；租金每六个月一付，提前一个月支付，逾期支付按每日2‰计算违约金。嗣后，双方签订补充协议一份，约定甲方交房日期为2014年12月8日，在原合同基础上再给予乙方一个月免租期，乙方不追究逾期交房违约责任，租金自2015年3月8日起计算。

上述合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告使用，被告后作为发起人于2015年2月13日注册成立某（该公司所住地登记为苏州市小公园北局某号），并将涉案房屋用于经营网吧。自某公司注册成立至本案庭审之日，被告一直登记为该公司股东，现为该公司法定代表人。

2015年10月20日，原、被告就涉案房屋租赁事宜再次签订补充协议一份，约定原告同意由被告对涉案房屋所在房屋外改造电梯，相关费用由被告先行出资，改造的所有费用并可在2015年11月30日起的两年内在被告应向原告支付的涉案房屋的租金中分四次均等抵扣。后因被告未对电梯进行改造，故双方前述约定并未实际履行。

2016年11月28日、2017年2月14日，原告两次向被告发函催交租金。

审理中，原告陈述称其主张的2016年3月8日至2018年3月7日期间的租金均按41万元/年主张。根据合同约定，上述期间四期租金付款时间分别为2016年2月8日、2016年8月8日、2017年2月8日和2017年8月8日；因被告未按约支付租金，故按合同约定的违约金标准，以拖欠租金为基数，自上述应付款之日分段计算违约金。

审理中，被告陈述称其与原告签订涉案房屋租赁合同时根据合同约定的经营项目内容，原告应当知晓被告系作为公司发起人签订租赁合同，且根据工商登记档案，某公司设立材料中有一份被告及某科技网络信息有限公司作为承租人签订的涉案房屋租赁合同，该公司系某公司设立时的股东之一。此外，被告于2015年11月将某公司的股权转让案外人徐某、后徐某再次转让常某，现涉案房屋实际由常某经营。原告对被告提供的工商档案中的租赁合同真实性不予认可，认为某科技网络信息有限公司的公章系被告后期自行加盖，不认可涉案房屋租赁合同的承租人发生变更。

法院认为：

原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示、内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。至于被告辩称其系作为公司发起人为设立公司而签订涉案房屋租赁合同，故承租人应认定为公司而非其个人之意见，因原、被告在签订涉案房屋租赁合同中并未明确约定合同项下的承租人权利义务可由被告今后设立的公司承继，且根据合同实际履行情况判断，被告在支付租金、订立补充协议时并未以其所设立的公司名义进行付款或签约盖章，仍系以个人名义履行合同及确认合同变更事宜，故无法认定其所设立的某公司已实际履行合同义务；被告虽在涉案房屋中经营网咖，但不可仅凭涉案房屋内的经营业态认定承租人发生了变更。此外，虑及公司有限责任与个人无限责任之差别，在涉案合同对主体变更并无明确约定、被告亦未向原告披露其所设立的公司规模、履约能力及证明原告已以实际行为接受合同主体变更的情形下，为保护交易安全，防止发起人滥用公司有限责任逃避债务，本院对被告抗辩称应由其后续设立的某公司作为涉案房屋承租人的意见不予采纳，认定涉案房屋承租人为被告。至于被告提交的某公司工商登记中的租赁合同，因无原件核实，且工商部门仅对申请人提交的材料进行形式审查，而该合同中约定“合同一式三份，出租人持有两份，承租人持有一份”亦与合同形式上约定两名承租人存在明显矛盾，故在原告对真实性持有异议的情形下，本院对该份合同真实性不予认定。至于被告提及已将某公司股权转让，涉案房屋另有案外人实际使用的意见，因与某公司工商登记的股权信息不符，且该抗辩意见亦突破合同相对性，故不得对抗原告基于合同向其主张权利。据此，本院认定应由被告向原告承担涉案房屋租赁合同项下的承租人权利义务。

关于原告主张的租金。原告现主张要求被告支付2016年3月8日至2018年3月7日期间租金，根据合同约定，上述期间租金的付款条件已成就，且被告亦认可无人支付过上述期间租金，故本院支持原告要求被告支付上述期间约定租金82万元的诉讼请求。

关于违约金。原告主张被告逾期支付四期租金，应按约支付违约金。然因合同约定违约金按每日2‰计算明显过高，应予调整，本院虑及违约金弥补守约方损失和惩戒违约行为的双重功用，酌情调整违约金利率按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。根据被告欠付四期租金金额及应付时间，经本院核算，截至2017年9月28日，被告应承担的逾期付款违约金为44767元；自2017年9月29日起至实际履行之日的违约金以82万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。

法院判决：

一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金82万元。

二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告逾期付款违约金（暂计算至2017年9月28日为44767元；自2017年9月29日起至实际履行之日的违约金以82万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16648元，减半收取8324元，诉讼财产保全费5000元，合计13324元，由原告负担2856元，被告负担10468元。被告于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。

律师建议：本案是一个经典的案例，涉及到底是个人还是公司承租，违约金承担的限额以及公司承担有限责任与个人承担无限责任、合同相对性等等，法院的说理比较充分。

本案的启示在于：如果是为了设立公司而个人与对方签订的合同（不管是租房还是买卖），而没有在合同中约定合同的权利义务由设立后的公司承担，则根据公司法的司法解释合同相对人有权向个人或者公司要求承担责任，而一旦对方选择向个人追究法律责任，你的抗辩是没有用的，因为法律赋予了对方选择诉讼对象的权利（尽管你是为了设立公司而去签订合同）。因此，如果是为了设立公司而签订的合同，建议在合同中约定合同的权利义务由成立后的公司承担，在公司成立后，签订补充协议，将合同的主体变更为公司，否则个人会产生相应的法律风险。

 对于与为设立公司的个人签订合同的，应当注意在合同中约定，不仅个人要承担合同的义务，也要设立后的公司承担连带责任，这样才能最大程度的保障合法权益。

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