律师观点分析

原告（案外人）：许XX，女，1978年1月23日出生，居民，住宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：陈XX、薛XX，江苏XX律师。
被告（申请执行人）：孙XX，男，1963年4月23日出生，居民，住宿迁市宿豫区。
被告（被执行人）：宿迁市XX公司，住所地宿迁市宿豫区XX。
法定代表人：曹XX。
被告：宿迁XX公司，住所地宿迁市宿豫区珠江路（宿豫区XX）。
法定代表人：姚XX，董事长。
委托诉讼代理人：孙XX，江苏XX律师。
委托诉讼代理人：王XX（该公司员工），男，1995年2月26日出生，居民，住宿迁市宿豫区。
被告：江苏XX公司，住所地宿迁市宿豫区XX。
法定代表人：叶XX。
委托诉讼代理人：徐XX、徐X，江苏XX律师。
原告许XX与被告孙XX、宿迁市XX公司（以下简称XX益XX）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中追加宿迁XX公司（以下简称XX公司）、江苏XX公司（以下简称道勤XX）为被告参与诉讼。原告许XX及其委托代理人陈XX、被告孙XX、被告XX公司和道勤XX的委托代理人到庭参加诉讼，被告XX益XX经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，孙XX与XX益XX商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日作出（2017）苏1311民初7145号民事判决：XX益XX退还孙XX购房款7283元、支付逾期交房违约金38129元并承担滞纳金。该判决发生效力后，根据孙XX申请，本院于2018年9月29日立案执行，案号为（2018）苏1311执3396号。
在该案执行过程中，本院依法作出（2018）苏1311执3396执行裁定，查封登记在XX益XX名下的位于宿豫区产。案外人许XX提出异议后，本院2019年12月30日作出（2019）苏1311执异129号执行裁定书，驳回许XX的异议申请。
原告许XX向本院提出诉讼请求：1.停止对宿豫区产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月16日，原告丈夫与XX益XX签订商品房认购协议书，并交纳16500元定金。2015年6月9日，原告向XX益XX支付首付款264170元。后房屋实际交付原告，原告一家入住使用至今。2018年7月4日，XX益XX与原告签订协议书，约定：原告补足房屋余款20万元并支付利息31028元；因该房屋以在建工程的形式抵押给XX公司，经协调，XX公司同意以4300元/㎡的价格由XX益XX赎回房屋，赎回总价为525245元；XX益XX和原告同意共同出资赎回该房屋并交给原告，由XX益XX出资291247元，原告出资231028元；双方将出资直接转账给XX公司，之后XX公司向法院申请解除对涉案房屋的查封并办理解除抵押手续及协助过户。XX益XX和原告已按约定将应付款汇入XX公司，但因涉案房屋被另案查封，XX公司至今未解除抵押、也未协助过户。原告向贵院提出执行异议申请，被裁定驳回，因而提起诉讼。
被告孙XX辩称，原告不应该起诉我，我也是购买XX益XX开发的房屋引发争议，原告和XX益XX发生的纠纷与我无关，我只是对XX益XX违约行为向宿豫区人民法院起诉，诉讼请求得到判决支持，进入执行程序后的具体执行情况我并不清楚；对原告要求停止执行涉案房屋，我不发表意见。
被告XX益XX未作答辩。
被告XX公司辩称，2013年年底，XX益XX把案涉房屋抵押给XX公司，然后网签给道勤XX。2015年2月份，XX益XX把房屋卖给许XX，XX公司对此并不知情。XX公司于2016年10月起诉XX益XX，宿豫法院于2016年11月作出（2016）苏1311民初5766号民事裁定，保全了涉案房屋和其他房屋。该案执行过程中，许XX和XX公司以及XX益XX达成协议，约定许XX向XX公司账户汇款23万余元作为XX益XX履行欠XX公司债务处理，同时还约定XX公司申请解除房屋保全且办理网签变更手续，至于许XX能否办到房产证由XX益XX负责，与XX公司无关。XX公司愿意申请解除对房屋的查封。
被告道勤XX辩称，道勤XX于2014年12月5日接受XX公司的委托就涉案房屋与XX益XX签订商品房销售合同并办理网签手续，实际上是为XX益XX欠付XX公司的担保债务提供的反担保措施，XX益XX和XX公司之间纠纷我方不清楚的。XX公司同意解除网签，我公司是愿意配合的。
本院查明：2013年8月，XX益XX为获得XX公司为其提供反担保，向XX公司表示愿意以其开发建设的阳光一佰二期房源抵押。后XX公司与道勤XX签订《委托抵押、网签协议书》，约定道勤XX接受XX公司的委托作为抵押、网签权利人，由XX益XX将相关房地产直接抵押或者网签给道勤XX。2014年12月5日，道勤XX与XX益XX签订若干《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，其中包括本案所涉3-1506号房屋。
2015年2月16日，XX益XX就涉案房屋与原告许XX的丈夫王XX签订《阳光一佰公寓商品房认购协议书》，约定王XX认购阳光一佰公寓3幢1506室，房屋建筑面积124.45㎡，单价3800元/㎡，房屋总价款472910元，认购定金16500元。2015年6月9日，许XX向XX益XX支付首付款264170元，XX益XX出具购房发票。认购协议签订后，XX益XX即交付房屋，许XX于2015年12月入住该房并使用至今。双方一直未就该房签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。
XX公司在履行反担保义务，代为XX益XX清偿债务后于2016年10月14日向本院提起诉讼，要求XX益XX支付代偿款118XXXX5537.59元及利息。该案审理中，依XX公司申请，本院于2016年11月1日作出（2016）苏1311民初5766号民事裁定书，查封登记在XX益XX名下包含涉案房屋在内的25套房产及14套车库。后本院判决支持XX公司诉讼请求，进入执行程序期间，许XX与XX益XX于2018年7月4日自行签订《协议书》一份。约定：乙方（许XX）拟购买阳光一佰3幢1506室住宅，并于2015年6月9日支付该房屋首付款264170元，同时房屋已实际居住至今；甲方同意以3800元/平方米的价格出售该房屋给乙方，乙方愿意补足房屋余款200000元整，并支付首付款日至今的利息31028元；该房屋以在建工程的形式抵押给XX公司，经甲方协调，该公司同意以4300元/平方米的价格可以赎回，赎回总价款为525245元；甲乙双方同意共同出资赎回该房屋给乙方，其中甲方出资294217元，乙方出资231028元，双方分别将出资直接转给XX公司账户。2018年7月7日，XX公司、XX益XX和许XX分别作为甲、乙、丙三方签订《执行和解协议》。约定：1、乙方定于2018年7月前出具委托书给宿迁市宿豫区国库支付中心，委托国库中心将其工程质量保证金294217元汇进甲方账户；2、丙方欠乙方231028元房款（阳光一佰小区3幢1506室房款），丙方承诺于2018年7月10日前汇入甲方账户，作为乙方履行代偿款本息处理，房款汇入之日起即视为丙方向乙方支付完毕所有房款；3、待以上525245元全部汇入甲方账户后，甲方向法院申请为乙方名下的阳光一佰小区3幢1506室办理解除抵押、查封手续，乙方协助丙方办理过户手续。当日，许XX即向XX公司账户转汇231028元。XX益XX也按协议约定将应付款项汇入XX公司。本院（2016）苏1311民初5766号民事裁定书对涉案房屋的查封期限已届满。
截至本案法庭辩论终结前，许XX和丈夫王XX及儿子王XX宇名下在本市均无不动产登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条款是对房屋消费者物权期待权优先保护的规定。本案中，对涉案房屋仅有孙XX申请执行XX益XX的（2018）苏1311执3396号一案所采取的查封措施；在查封之前，原告许XX已与XX益XX签订认购书，XX益XX也已交付房屋，双方之间的买卖合同依法成立并合法有效；许XX已向XX益XX支付全部购房款；许XX所购房屋用于居住，其本人及配偶和子女名下无其他用于居住的房屋。因此，许XX对涉案房屋享有的物权期待权，可以排除法院对房屋的执行。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
不得执行宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311执3396号执行裁定书查封的登记在宿迁市XX公司名下的位于宿豫区XX1506号房屋。
案件受理费8394元，由被告宿迁市XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。