开发商逾期办理房产证、土地证，法院判决承担违约责任

案情简介：

2014年3月28日，原告马某与被告宁夏XX房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定被告将位于永宁县某小区的营业房出售给原告，房屋总价款为495573元，交房日期为2014年4月30日前。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内办理备案登记，在办理备案登记后90日内办理预告登记，无法办理产权登记，原告享有合同解除权。合同签订后原告先后支付被告购房款255573元和24万元，共计495573.00元，被告亦按约定于2014年4月21日交付房屋。但被告迟迟未提供相关资料协助原告办理房屋权属登记，也未通知原告办理房屋权属登记。

故原告起诉至法院要求：1.判令被告履行办理权属登记义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令被告向原告支付违约金30477.70元；3.本案诉讼费由被告承担。

案情分析：

本案中，被告房地产开发公司在合同约定的期限内迟迟不予配合原告办理房屋权属登记，原告多次找到房管局、土地局等相关部门要求办理房产证、土地证等，但相关部门均以房地产公司手续不全为由不予办理。律师接受委托后仔细调查发现事实：该房地产公司手续不全，致使涉案房屋的大宗土地证未能办理，土地管理部门以房地产公司报审手续不全为由不予受理，致使原告迟迟不能办理房屋权属登记，很明显被告的行为已构成违约。掌握这一事实后，律师及时向法官反馈了意见，后法院实地到相关部门调查核实该房屋的合同备案、初始登记、房产证及土地证办理时间，最终法院认定被告未能在合同约定的时间内提供办理权属登记的相关资料，致使原告无法办理房屋权属登记的，被告应当承担违约责任。

审理结果：

法院审理后认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。双方当事人应遵循诚实信用原则，认真履行合同义务。原告履行了交付购房款的义务，被告应当按照约定在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，该义务即是合同约定义务也是被告方作为房地产开发企业的法定义务，被告售房时已取得预售许可证，原告有理由相信涉案房屋可依法取得权属证书，被告辩称其没有为原告办理房屋权属登记的义务及合同中关于土地使用权相关条款为空白，应视为对房屋所涉及土地的内容没有约定，原告在签订合同时明知涉案房屋在土地方面存在不确定因素而主张被告违约属于欺诈行为的理由不能成立，本院不予支持；因被告方的原因导致原告不能及时取得涉案房屋的权属证书，被告依法应当承担违约责任。遂判决：一、被告宁夏XX房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某支付逾期未能取得房屋权属证书的违约金24283.00元；二、驳回被告宁夏XX房地产开发有限公司（反诉原告）的反诉请求。

律师观点：

作为出售方房地产开发公司应在项目开工建设之初就取得土地使用权的合法审批手续，并在商品房预售合同中注明土地使用权的取得方式及使用年限。被告售房时已取得预售许可证，原告就有理由相信涉案房屋可依法取得权属证书，被告有义务提供办理权属登记需相关资料，并报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，而该义务即是合同约定义务也是被告方作为房地产开发企业的法定义务。现因被告土地使用权手续未正常办理致使原告无法办理权属证书的，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于被告原因，原告在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。