案件要旨：

1、合同解除条件成就时，守约方有权解除合同，合同自通知到达对方时解除；合同解除后，守约方另行处分标的物不构成违约。

2、行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示，只要解除权人通过一定的形式向对方当事人表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力，并不一定要采取书面文字通知的方式，更不需要被通知人同意。

3、当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

4、第二审人民法院原则只围绕上诉请求进行审理。

案件正文：买房人诉卖房人房屋买卖合同纠纷案

（一）基本案情   2017年3月19日，买房人与卖房人经中联置家居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定卖房人将其所有的位于北京市顺安路x号院一区3号楼2单元402室楼房一套卖给买房人，成交价为462万元，购房定金为10万元；另签订有补充协议约定：房屋主体价格96万元，在此基础上买房人自愿支付给卖房人366万元作为房屋装饰、装修和相关设施的补偿。同时约定了购房款的支付时间及付款金额，即：1、定金10万元，买房人应于签署本协议后于2017年3月19日自行支付卖房人；2、首付款（不含定金）200万元，买房人应于签署本协议后于2017年4月10日自行支付卖房人；3、尾款（不含定金）：买房人于2017年6月10日之前支付卖房人房款156万元，于过户前一个工作日，将房款96万元存入建委资金监管账户。

2017年3月19日，买房人向卖房人支付定金10万元，但未于2017年4月10日前支付上述补充协议中约定的首付款200万元，其自述是因为自有房屋未能出售，故未筹到款项。

2017年4月11日，买房人与卖房人又签订一份《补充协议二》，约定：一、受国家政策间接影响，双方对付款时间和付款金额进行变更：1、买房人于2017年4月15日支付卖房人房款80万元整；2、买房人于产权过户前一个工作日支付房款372万元整，其中96万元整存入建委资金监管账户……。该补充协议二》签订后，买房人扔未按协议约定的付款时间及付款金额履行，并于2017年7月因无法及时付款找到中联置家公司联系卖房人协商房屋买卖合同解除事宜，但双方就此未能达成书面解除协议。

2017年9月14日，卖房人与案外人郭镇海就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉案房屋以437万元价格出售给郭镇海并于2017年11月1日办理了产权变更登记。买房人于2017年11月底表示有能力履行涉案房屋买卖协议，联系卖房人时得知涉案房屋已出售他人，故诉至法院。

卖房人不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，请求1、撤销一审判决第二项；2、一、二审诉讼费用由买房人承担。其认为买房人在两次补充协议约定的时间内均未按期付款违约在先，卖房人为避免损失扩大及自救另行出售了房屋，未构成违约，且根据双方签订的合同约定，卖房人享有单方解除权，一审法院认定双方均存在过错，但未就双方损失进行认定，是错误的。

（二）裁判结果

北京市人民法院一审认为，卖房人主张买房人逾期付款超过三十日，其有权单方解除合同，但未将解除合同通知送达买房人，并将涉案房屋出售、过户给案外人，造成本案合同目的无法实现。而买房人在与卖房人签订涉诉合同和两份补充协议后，均未按约定时间履行付款义务，直至2017年11月才具有付款能力，据此，双方均存在违约行为，故判决买房人与卖房人于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、于2017年4月11日签订的《补充协议二》均于判决生效之日解除；卖房人于判决生效之日起七日内返还买房人定金十万元。

北京市第三中级人民法院认为，在买房人明确提出解除合同时，卖房人已明确作出“不予退还定金，按合同处理”的意思表示，该意思表示即为同意并通知对方解除合同，同时定金不予退还。且从法定解除角度，买房人迟延履约行为致使卖房人不能实现合同目的，卖房人有权解除合同。从协商解除角度看，双方就合同不继续履行已达成一致意见，仅就合同解除的后果存在异议，故卖房人另售房屋不构成违约。本案中涉案合同，无论从法定解除或协商解除角度，均因买房人违约而解除。故判决维持北京市顺义区人民法院所作的判决第一项，撤销北京市顺义区人民法院所作的判决第二、三、四项，即二审法院维持了一审法院确认的合同解除时间，判决卖房人无需返还买房人定金十万元。

笔者评论：本案是较为常见的房屋买卖合同纠纷案件，房屋买卖在人们的日常生活中发生的较为普遍，本案中双方签订了真实有效的合同及补充协议，但对于涉案合同是否解除及原、被告何为违约方一、二审存在不同意见，笔者认为，办理此类案件的时候，要严格审查合同中的关于解除条件的约定，对于具体的约定协助当事人收集与对方沟通房屋买卖事宜的相关证据，整理好证据进行分析该份合同是否解除？因何解除？解除的责任在哪一方？具体属于合同解除中的哪种类型？笔者办理此案时，针对原告违约在先、被告等待付款期较长、最终为避免损失扩大无奈将房屋卖予案外人方面进行了证据收集，将双方争议的解除通知是否送达给原告方算合同解除进行了扩大的论证，并从协商解除和法定解除方面进行了系统分析，认为传达解除合同的意思表示多种多样，只要解除权人表达的解除合同意思表示为原告所知悉即发生解除合同的效力，二审法院采纳了笔者的代理意见，最终判决维持了一审确定的合同解除时间，撤销一审部分判决内容，而卖房人无需返还原告购房定金十万元。