房屋买卖合同纠纷二审----驳回对方上诉请求，依旧解除合同，对方返还购房款120895元

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：XX公司，住所地安徽省芜湖市九华北路与天门山东路东北XX。

法定代表人：陈XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：沈XX，安徽XX律师。

被上诉人（原审原告）：赵XX，女，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。

委托诉讼代理人：倪X，安徽XX律师。

上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人赵XX房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：

撤销一审判决，改判驳回赵XX的一审全部诉请，本案诉讼费用由赵XX承担。

事实和理由：

一审认定事实不清，适用法律错误。案涉商品房买卖合同对双方当事人均具有法律约束力，任何一方不得擅自解除。赵XX并未举证证明其无法履行的合同原因为银行未予批准该笔贷款，且按揭贷款无法办理的责任不在XX公司。

赵XX辩称：

一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

赵XX向一审法院起诉请求：

1、判令解除赵XX、XX公司签订的《商品房买卖合同》；

2.判令XX公司向赵XX返还购房款170895元，并自支付购房款的次日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向赵XX支付利息至购房款实际返还之日止（暂计算至2020年5月27日的利息为57519.5元）；

3.判令本案诉讼费用由XX公司负担。

一审法院认定事实：

2014年1月18日，赵XX、XX公司就XX公司开发建设的信源商业城3#楼1204室商业用房达成买卖意向，当日，赵XX向XX公司交纳预售定金50000元，并于2014年1月24日交纳购房款120895元，XX公司分别为赵XX开具了金额对等的税务发票。2014年2月19日，赵XX（买受人）、XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH201XXXX7662），约定：买受人购买的信源商业城3#楼1204室，设计用途为商业，建筑面积为13.57平方米，房屋单价为每平方米24384.28元，总价款为330895元；买受人于2014年1月24日前支付房款170895元，余款160000元由买受人在2014年1月31日前内办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：买受人逾期付款的，出卖人应于逾期之日催告买受人。若买受人逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款的，出卖人应进行催告，自催告发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。出卖人未行使解除权的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本条款中的逾期应付款指依照本合同第四条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；合同附件三补充协议第一条1、（3）约定：买卖合同签订后，因买受人原因致使按揭贷款落空的，买受人应自贷款银行书面或口头通知之日起10天内自行支付或补足房款，逾期买受人不能支付或补足房款的，买受人应按日向出卖人支付欠付房款总额万分之二的违约金。合同签订后，赵XX按照要求将贷款所需材料递交至银行。数月后，银行明确告知赵XX，因其不符合贷款条件贷款无法通过审批，并将贷款所需材料退还给赵XX。因不能办理贷款且无力支付剩余房款，赵XX遂要求与XX公司解除合同并退还已交纳的购房款，双方就此协商未果，遂成讼。

一审另查明，2018年7月27日，XX公司通过XXX快递向赵XX邮寄《催告支付购房款的函》，要求赵XX在接函后，七日内到XX公司处办理购房款缴费手续，否则XX公司将保留解除《商品房买卖合同》的权利并追究赵XX的违约责任。

一审认为：

（一）关于案涉《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH201XXXX7662）应否予以解除的问题。赵XX、XX公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案《商品房买卖合同》签订的目的在于促成涉案商品房交易成功，虽合同约定在不能办理贷款的情形下赵XX应补足剩余房款，但现赵XX已经明确表示其无力支付剩余购房款，双方之间的合同无法继续履行，合同目的不能实现。在此情形下，从民事交易自由、平等、公正的角度出发，考虑到合同目的不能实现，为衡平双方当事人利益，打破合同履行僵局，对于赵XX要求解除合同的诉请，该院予以支持。XX公司抗辩赵XX系违约方无权解除合同，对此，该院认为，合同的履行需要遵循平等自愿原则，在特殊情况下如合同无法继续履行致使合同目的不能实现，可以赋予违约方请求法院或者仲裁机构终止合同权利义务关系的权利，破解合同履行僵局，且合同解除后，XX公司可通过追究赵XX违约责任的方式来弥补损失。（二）关于XX公司应否返还赵XX购房款及支付相应利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故案涉合同解除后，XX公司理应退还赵XX已支付的购房款120895元。对于赵XX已交纳的预售定金50000元，该院认为，赵XX作为买受人，因银行贷款无法通过审批而其又无力支付购房余款而要求解除合同，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故对于其要求返还预售定金50000元的诉请，该院不予支持。关于赵XX要求XX公司支付利息的诉请，因合同解除非XX公司的过错，在合同解除前，XX公司占用赵XX交纳的购房款合法有据，故对该诉请，该院亦不予支持。

一审判决：

一、解除赵XX、XX公司双方于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同》；

二、XX公司于本判决生效之日起十日内返还赵XX购房款120895元；

三、驳回赵XX的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费3132元，由赵XX负担。

二审法院认为：

本案二审争议的焦点为一审判令解除案涉商品房买卖合同有无事实和法律依据。

本案中，案涉商品房买卖合同签订于2014年，赵XX在支付首付款后，通过按揭贷款方式支付的余款一直未予履行。一审根据双方当事人的合同履行情况、履行能力综合考虑，认定合同目的已不能实现并据此作出判决，具有事实和法律依据。XX公司就此的上诉理由于法无据，本院不予采信。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6264元，由上诉人XX公司负担。

本判决为终审判决。