一、现实生活中的“住改商”

“住改商”即住宅改商用，近几年，随着国家鼓励大众创业，万众创新。很多人加入了创业的队伍。

一方面是国家鼓励，降低创业门槛，很多地方实际上对住宅登记用于经营采取很宽松的政策；另一方面创业队伍的不断增加，导致“住改商”也出现了较明显的增长。

随着住改商的增长，随之而来的是难以避免的相邻住户与住改商业主的纠纷也在增长。

经常有咨询者向我们咨询，说楼下住户将房屋出租给别人用于经营，其中比较突出的是，一些沿街的住户出租给他人餐饮，造成油烟以及噪音的污染，让这些相邻住户感到苦不堪言。

之前我们给出的一部分建议是向环保部门投诉，但有时会遇到一些执法部门不作为，或者是遇到取证上的困难，比如环保部门去取证的时候，得到消息的经营者有意停业或者半停业等。

如果走民事诉讼途径时，直接提起侵权诉讼，要求停止侵害、排除妨碍等，同样也会遇到前述取证方面的困难。

而如果依据此前的物权法的规定，以未经业主同意为由，要求停止侵害，恢复原状等，却发现由于法律规定不够彻底，带来一定的争议。

二、此前物权法对“住改商”作了规定，但不够彻底

2007年通过的物权法，在第七十七条规定了，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

以上物权法的规定虽然明确了住改商应当经有利害关系的业主同意，但是并不够彻底，实践中至少存在两个争议：

一是，什么样的人才算“有利害关系的人”？

二是，关于“有利害关系的业主同意”，是采少数服从多数，还是每一户都有可一票否决？

对于这两大争议，最高法随后出台《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作了明确：

一是对利害关系人的范围进行了明确，即该司法解释第11条：

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

根据该规定，本栋楼的业主都属于有利害关系的业主，同小区本栋之外如果能够证明房屋价值、生活质量已经或者可能受到影响，也属于利害有关系的范围。

二是，对多数决还是一票否决进行了明确

前述最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款规定：

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

据此，住改商业主即使得到多数有利害关系的业主同意，也不能作为抗辩理由。实际上就是确立了有利害关系的业主有一票否决权。

三、民法典以上位法的形式，明确了有利害关系业主对营改商的一票否决权

《民法典》物权编第 279 条规定：

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

该条款仅仅比此前的《物权法》第77条新增加了“一致”二字，实际上是吸收了此前最高法司法解释有利害关系业主的一票否决权，且将法律的效力层级由司法解释提升到了基本法的高度。

有了这一条，今后本栋楼住户如果未经本栋全体业主同意擅自住改商的，将面临被叫停的风险。而哪怕其他业主都同意了，只是有一户业主不同意，也可以行使一票否决权。甚至，本小区其它栋业主，在有证据证明受到或者可能受到不利影响时，也可以行使一票否决权。

鼓励创业，但不能以牺牲他人生活质量以及邻里和谐为代价。