购房置业，对于普通老百姓来说是一件大事。最近几年来，商品房买卖合同纠纷案件不断增加，找我们代理的人也在增多，我们几乎每年都会代理此类案件，其中比较典型的有本地某著名特大型小区三千多户业主与开发商公共部分产权权属争议诉讼案；某县二百三十几户业主诉开发商逾期交房违约金案；桂林某知名楼盘近百户业主要求开发商继续履行合同并承担违约责任仲裁和诉讼案；某县六十一名业主要求开发商承担逾期交房及办理权属登记违约责任诉讼案；本地某著名楼盘开发商一房二卖，业主要求“双倍赔偿”获支持案；商品房未取得权属证书转让被法院认定有效案等。
在之前我们有过系列文章进行分别进行过一些介绍，最近不断接到这方面咨询，很多朋友想多了解这方面更多的法律知识，本文将之前零散发表的系列文章作汇编，同时加入了一些新的内容，希望对朋友们有帮助。
一、我们代理商品房买卖合同过程中的一些体会
通过这些年代理商品房买卖合同案件，我们体会到：
（1）商品房买卖合同纠纷案件呈逐年上升，我们代理的以开发商逾期交房、逾期办理产权登记手续、擅自变更规划、公共部分权属争议等居多；
（2）此类纠纷一旦涉讼，一般都是成批式诉讼，因为是普通商品房买卖合同纠纷，非必要共同诉讼，法院或者仲裁会分别立案，但合并审理居多；
（3）小区越大，维权相对越难；
（4）单个业主分别与开发商单纯就《商品房买卖合同》引起的纠纷处理起来相对简单；涉及全体业主共同与开发商利益的纠纷（比如小区绿化、规划、公共部分产权归属等等）在诉讼程序及实体权利上均比较复杂，维权相对困难。
（5）这两年来，因开发商资金链断裂导致的烂尾楼盘有所增加；
（6）部分《商品房买卖合同》有陷阱，某些条款在诉讼中给购房方造成被动。
二、交定金订房后又想退房，还能要回定金吗？
“退房”是老百姓的通俗说法，在法律上叫解除合同。实践中“退房”分二种情形，是否能要回定金需要视情形而定。
一、开发商不具备商品房预售资格，与购房者签订认购、订购、预购书（协议），并要求支付定金。
这种情形比较普遍，产生的纠纷也较多。购房者支付定金后，“就有了一种被套住的感觉”。如果要退房，开发商会理直气壮地引用定金罚则或协议中的定金条款，不同意返还定金。
购房者果真就不能要回定金了吗？
我们知道，定金是担保的一种方式，分为订约定金和履约定金，前者以订立合同为担保对象，一方怠于进行合同谈判或者签订合同，适用定金罚则；后者以履行合同为担保对象，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，适用定金罚则。
很显然，此种情形之定金属于订约定金，购房方只要履行了诚信谈判义务，如果因双方就合同条款无法达成一致而导致无法签约，则不因归责于购房方，此情形下购房者要求解除订购协议并返还定金的，应当是可以的。当然，如果购房者根本就没在约定的时间与开发商就签约进行协商、谈判，或者恶意协商的，这就没有诚信履行订约义务，应受到定金处罚，此时退房将无权要求返还定金。
最高法关于审理商品房买卖合同的司法解释中，也有明确规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
所以，这种情况下退房能否要回定金，关键还是要看是否符合“因不可归责于双方的事由”。
我们代理过不少类似案件，其中有涉及当地很著名房开商的，当事人因认为开发商提供的合同部分条款不合理要求变更被拒绝，我们一般会围绕“因不可归责于双方的事由”这司法解释条款设计思路与开发商协商，最终得到圆满的解决。由于我们全部是通过非诉讼协商方式就解决了，没有一例走上法庭，所以也无法对桂林市在这方面的审判实践妄作判断。
二、第二种情形，购房者双方签订正式《商品房买卖合同》，购房者按合同约定支付定金后反悔想退房，这种情况购房者想要回定金的难度相对就难得多。
三、“一房二卖”与“双倍赔偿”
在我们代理的商品房买卖合同纠纷案件中，有一些是要求开发商按购房款的二倍返还并得到法院支持的，也有些法院只支持了返还相当于全部购房款的130%。
“双倍赔偿”只是民间的通俗说法，在我国《消费者权益保护法》及《合同法》中可以找到相应条款，2003年最高法出台关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释中，确立了对商品房买卖合同中恶意违约方的征罚性违约金制度，在遏制商品房市场的一些突出问题、维护市场秩序和购房者的合法权益等方面起到了积极的作用。
商品房买卖合同中的“双倍返还”，在最高法的司法解释时表述为“买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，该规定实际上已超出了“双倍”的范围，是在“返还已付购房款及利息、赔偿损失”之后再加已付房款一倍赔偿，其总额实际上已不止双倍已付房款。
当然，还要注意这里规定的是“不超过一倍”，而不是确定的一倍，实践中，我们也有遇到在当地一个烂尾楼盘项目，法院考虑到房开商的实际困难和其他因素，在“不超过一倍”的幅度内，取值30%的。
那么，在什么情形之一，购房者可以得到“双倍赔偿”呢？一般有以下几种情形：
（一）一房二卖或一房数卖，即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或系拆迁补偿安置房屋的事实。
不论前面的买主还是后面的买主，都有权提出要求；不过如果是后面购房者，则有个前提是房开商故意隐瞒真相，如果后面购房者在明知房屋已出购还购买，则不能主张。
（二）在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；虽然在出卖前已抵押，但在出卖时却故意隐瞒了该抵押的事实。
（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。我们就遇到过当地某房产公司提供虚假商品房预售许可证明的真实案例。
四、实际交房面积与合同约定的面积有误差咋办？
在购买卖期房时，这种情况是比较普遍的，毕竟签订合同时房屋还只停留在图纸上或者还在建设中，到房屋建成，实际面积与合同约定的面积存在一定的误差也是难免的，一般误差在合理范围内的，大家根据实际面积多退少补，没有多大争议，但是也有一些实际面积跟合同面积相差很大，甚至已到了让人无法接受的程度，这种情况下如何处理。
根据司法解释，出现实际面积与合同面积差距较大的情况，如果双方在合同中有约定的，则按合同约定处理，如果没有约定或者约定不明确的，则按以下原则处理：
第一种情形，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人不能以此为由要求解除合同；
第二种情形，面积误差比绝对值超出3％，买受人可以有两种选择，一是可以要求解除合同、返还已付购房款及利息的。买受人也可以选择要求继续履行合同，此时，实际面积大于合同约定面积的，误差比在3％以内(含3％)部分的房价款按约定价格补足，误差比超出3％部分买受人不须支付对价，实际上相当于超出部分面积白送给买受人；实际面积小于约定面积的，误差比在3％内(含3％)部分的房价款及利息返还买受人，误差比超过3％部分的房价款双倍返还买受人。
五、按揭买房支付首付款后贷款办不了咋处理？
老百姓购房，绝大多数都是按揭贷款，在我们的执业实践中，有遇到过真实案例，付了首付后，因种种原因，最终银行贷款办不下来，而购房者又实在没能力支付剩余房款，这种情况下该如何处理呢？
根据司法解释，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
所以，关键还是要看贷款办不了的具体原因是什么，根据不同的原因会有不同的处理结果:
第一种，如果是开发商的原因导致无法贷款，比如因为开发商销售未取得预售许可证或销售未经竣工验收合同的现房等原因导致银行不发放贷款的，此时，购房者可要求开发商退还首付及定金并要求赔偿损失。
第二种，如果是购房者的原因导致的，比如购房者提供虚假资料或有不良信用记录造成银行不批准贷款,此时，购房者应该承担违约责任。
第三种，如果买卖双方都没有责任，比如政府或银行贷款政策规定发生变化导致,此时，购房者应与开发商协商,协商不成的，互不承担责任，开发商应将已付房款（含定金）退还给购房者。
六、未取得权属证书房屋能买卖吗？
现实生活中很多是购买的期房，从付款到交房再到办理好权属证书，往往有一个比较长的过程，而有些人由于种种原因在尚未取得房屋权属证书的时候就想将房屋转让出去，或者有些在想买这类房屋。
像这类没有取得权属证书的房屋，能买卖吗？
由于《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在我国的审判实践中，因为《城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”这一规定，曾经一度给审判实践带来某种程度的混乱，原来很多法院就是根据这两个条款，以违法法律强制性规定为由，将未取得权属证书的房屋买卖合同认定为无效合同。
随后，为了进一步明确合同效力，最高人民法院关于合同法的解释(二)规定，认定合同无效情形之一的“违反法律的强制性规定”，是指违反效力性强制性规定。这一司法解释出台后，实践中普遍将《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”理解为是管理性规范而非效力性规范，不能作为认定合同无效的理由。
现在，《物权法》第十五条已有明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。
也就是说，即使没有办理物权登记取得权属凭证，根据我国现行法律也是可以进行买卖的。
七、逾期交房违约金诉讼时效起算时间
开始没觉得这是问题，在代理某起集团诉讼案件中，诉讼时效起算时间成为双方争议焦点，深入研究后发现，这个看似简单的问题，在理论和实务中却存在较大争议。在房开商超过合同约定二年后仍未交房时，违约金诉讼时效起算时间显得尤为重要。
实践中，对逾期交房违约金的起算时间主要存在以下三种观点：
第一种观点：从合同约定的交房期限届满起算。持这种观点的人认为，过了约定期房开商未交付房屋，则购房者就应当知道其权利被侵害，根据“从知道或者应当知道权利被侵害时计算”之规定，此时就应当计算诉讼时效。
持该种观点的人一般以最高法关于诉讼时效的司法解释“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；”为直接依据，反对者则认为《商品房买卖合同》中只约定了逾期交房违约金的计算方式，并没有约定违约金的履行期限，不能将约定的交房期限等同于违约金的履行期限。
第二种观点：从实际交房时间起算。持该种观点的人认为，只有在交付房屋以后，才能确定违约金的具体数额，才好主张权利，此时才应当起算诉讼时效。
持该观点的人还认为，逾期交房的违约行为是持续的，只有在持续违约行为终了之时才应计算。反对者认为，法律只对持续侵权行为作了“侵权行为终了”起算的规定，而逾期交房属于违约行为，不适用侵权行为法则。因此，对于逾期交房的诉讼时效应当自违约行为发生之次日开始计算。
第三种观点：从起诉之日往前推可以主张二年。持该种观点的人认为，逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，房开商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，尚二年内的则未过时效。
我们的体会：
1、在代理一批几百户业主与开发商逾期交房纠纷中，争议焦点就是诉讼时效的起算。最终一、二审人民法院均以实际交房时间作为诉讼时效起算时间，这也许可以反映出当地审判实践中的一种倾向。
2、因存在不同的理解，关于逾期交房违约金的诉讼时效起算，司法实践中尚有争议，所以，从稳妥的角度出发，我们一般建议在合同约定的交房期届满后二年内及时主张权利，以免陷于被动。
八、逾期交房纠纷中如何应对房开商的抗辩
我们归纳了在代理的一些案件逾期交房纠纷中房开商惯用的一些抗辩理由，并总结了应对依据。
1、不可抗力。这是我们在此类案件中，见到开发商最常用的抗辩理由。
所谓“不可抗力”，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。
根据我国法律的规定，如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的，开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定，即使双方在合同中没有进行约定，当遇到不可抗力事件时，开发商仍可直接引用法律条款来免责。
开发商常常对“不可抗力”作扩大解释，比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至有开发商将高考期间政府不给施工作为不可抗力进行抗辩的，我们认为，冬冷夏热，春雨秋燥，在没有成灾的情况下，这些都是正常的自然现象，而高考亦是每年都举行的，这些事件均是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。
2、诉讼时效。在合同约定的交房期二年以后才交房的情况下，开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。关于诉讼时效前面已作论述，在此不再重复。
3、以交钥匙时间为房屋交付时间
商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定，2004年国务院取消了商品房综合验收行政审批项目，现在的商品房买卖合同中一般开发商喜欢以“房屋经监理公司验收合格”作为交房条件，很多人认为，监理公司只是中介性质的专业机构，其验收的权威性是打折扣的。
我们遇到过一些房开商为了不支付逾期交房违约金，在房屋没有任何竣工验收合格的情况下，以各种方式通知购房者收房“领钥匙”，并要求购房者签下“房屋接收单”之类的条子，在接收单上往往会注明房屋质量合格，本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验照做，结果在产生纠纷起诉到法院的时，房开商会以最高法司法解释规定的“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”作抗辩，主张已在交钥匙中完成房屋交付，使购房者陷入被动。
为了避免争议，购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下，比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等，此时完全可以不接收钥匙，更不应签署其他可能产生一定法律后果的文件。
4、违约金过高
逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。
最高法《解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”这是房开商要求减少违约金时引用最多的条款，针对房开商的这一抗辩，我们在代理业主时的代理意见认为，房开商主张违约金过高，其应对“违约金过高”负有举证责任，即应对违约造成的损失负有举证责任，只有证明违约金确实超过损失的30%，其主张方可成立。否则，每日万分之几的违约金并不算“过高”。在一起几十户业主诉讼案件中（部分诉讼部分仲裁），房开商虽主张违约金过高，但没有证明违约造成的损失，其主张最终均未得到法院和仲裁庭的支持。
九、《商品房买卖合同》送备案前要留底
购房者与开发商签订《商品房买卖合同》并收取大部分房款后，很多开发商往往会以要将《商品房买卖合同》送房地产管理部门备案为由，让购房者将合同交给他们。我们遇到当地一家很著名的烂尾楼盘，开发商收走合同后，很久都没有将合同返回，到房地产管理部门查询，合同也没有办理备案手续，去问房开商，老板已跑路，只有几名仍被拖欠着工资的保安坚守在售楼部。结果房开商超过约定的时间很久了，仍不能交房，甚至出现了大量的一房两卖甚至数卖现象，而业主想通过法律途径维权，结果却连一份合同凭证都拿不出，去法院起诉，连案也立不了。
遇到这种情形，一旦出现纠纷，由于已由购房者签名的合同在开发商手中，开发商可以对合同中的某些内容进行增添或者修改，这往往给购房者带来被动。
律师建议：在开发商将《商品房买卖合同》原件拿去备案时，购房者最好能多保留一份原件，或者至少保留一份合同复印件，并由开发商在复印件上盖章注明原件已交由其收走办理备案手续。
十、签订商品房买卖合同容易忽视的几个问题
很多人认为《商品房买卖合同》都是由房开商提供的范本，是由相关监管部门监制的，而且房开商轻易也不会更改里面的条款，因此，对合同条款根本就没有在意过。其实，即使是范本，其中也有很多条款是可以自己约定的，还有一些条款中设定了几种不同的方式需要选择确定等。我们代理的案件中，大部分都是因为合同中设定了不利于业主的条款而将业主陷于被动的，如果当初合同中如果能够作好约定，也许根本就不会产生后面的纠纷。
这里总结一些容易忽视的地方，希望引起拟购房的朋友们重视。
1、不轻易签订《订购书》、《认购书》并支付定金
根据现行法律，开发商未取得预售许可证的，不得对外销售房屋。但是，现实中很多开发商会以订购书、认购书等形式与拟房房者签订订购协议或者认购协议，并要求购房支付一定的定金。
在这样的订购或者认购协议中，一般会约定如果购房者不在规定的时间内签订正式《商品房买卖合同》视为违约，开发商有权处分订购房屋并不退还定金等条款，购房者一旦支付了定金，在与开发商就正式《商品房买卖合同》条款进行协商谈判时，会比较被动。有定金和协议作筹码，售房人员一般不会再对合同条款进行修改，并以不签订正式合同不退定金相威胁，很多购房者即使对个别条款有意见，也不得不接受。很多业主找到我们时，都说一交定金，就会有一种“被套住”了的感觉。
虽然我们认为，根据最高法的司法解释，如果因不可归责于双方的事由导致不能签订正式商品房买卖合同的，以订购或者认购为由收取的定金应当返还，但真正开发商耍赖起来，为一二万元的定金去和他打一场官司，很多人觉得在时间、精力和成本上不是很值得。
2、对交房条件的约定
现在的商品房买卖合同交房条件中，一般开发商喜欢选择“商品房经监理公司验收合格”，履行合同的时候，往往由开发商单方委托的监理公司进行验收，很多人会对验收的权威性和公正性提出怀疑，但根据合同的约定，只要开发商提供了监理公司的验收合格证明，购房者再以未达到交付条件作拒绝收房的抗辩理由，将很难得到法院的支持。
3、逾期交房的免责条款的约定
我们知道，根据法律的规定，如遇不可抗力，可以免除因此而造成的责任。其实，不可抗力条款是法定的免责条款，即使合同不作约定，依法也可免责。但开发商往往在合同中约定除不可抗力之外的其他条款，或者在合同中对不可抗力作扩大解释，扩大其免责的范围，将正常情况下可以预见、可以避免、可以克服的事由亦约定为免责事由或者扩大解释为不可抗力事由，以减轻其可能承担的责任。
4、关于产权登记的约定
办理权属登记备案手续时间的约定。标准合同中对此条款一般是：出卖人应当在交付之日起日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一些开发商会把“交付之日起”这一明确具体的时间划去，改为其他不确定的起算时间，比如改为在办证所需的资料齐备之日起日内、达到办证条件之日起日等等，将起算时间由确定变为不确定，从理论上来说，开发商就不会存在逾期办理权属登记备案手续了，这就导致了一些购房者在入住后三年甚至更久时间内都无法领取房产证，而又无法根据合同条款追究开发商违约责任。
因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任的约定。大多开发商会指定选择“双方同意按第2项处理：“2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%（一般填0.1%-1%）向买受人支付违约金”这个违约金约定方式是一次性的，而逾期办理权属登记备案手续导致无法领取产权证书，是一个持续的行为，如果采用一次性违约，将起不到增加违约者违约成本以督促其尽快履行义务的作用。以一套五十万元的房子计算，按1%的违约金算，如果开发商拖延办理权属登记备案手续，只需要支付五千元的违约金即可，而且是一次性的，不会随着拖延时间的延长而有所增加，且“买受人不退房”，这显然对买受人是不利的。
5、楼宇顶部公共部分使用权、外墙使用权的约定
有些开发商在合同中会约定，楼宇顶部公共部分使用权归顶楼住户等，由于不是合同中的主要条款，买受人往往容易忽略。等实际入住以后，想要利用顶部公共部分时，被告知自己无权使用，翻看合同，才知道有这样的条款。法律规定，作出这样的约定是可以的，当然，这样的约定可能会对房屋的价格有一定的影响，购房者在签订合同时注意这个条款，可以对房屋价格有一个自己的评估判断。
此外，在面积误差、变更规划、送达方式、争议解决方式以及其他条款上也经常会有对购房者不利的内容。商品房买卖对多数老百姓来说都是比较重大的事，涉及的法律问题也比较复杂，《商品房买卖合同》是处理商品房买卖合同纠纷最直接的依据，在签订合同时，购房者一定要谨慎为之。
由于篇幅所限，今天我们就说法到这里。欢迎爱好法律的朋友继续关注我们，如果认为关注我们是有用的，请推荐给您的朋友们，让更多人受益。
