师手记，讲述案件背后故事，记录律师生涯点滴....
前言
农村土地问题有点复杂，本案被告与某村23户村民签订《租赁协议书》并一次性参照当年征地标准支付了“租金”，此后进行了投资建设，二年后遇到征地，被告依据协议约定领取了数百万元补偿款。协议签订8年实际领走征地补偿款6年后，村集体梳理账目时有村民代表对该笔征地款提出质疑，经咨询后委托律师诉至法院，法院经过审理后判决认定租地协议无效，村集体诉请返还征地款及相应利息共计400余万元获得支持。
该案有一定的现实普法意义，我们整理出来与读者朋友们分享交流。
一、案情回顾
某村有一块山坡，此前由甲某等23户人家耕种，按照农村习惯“谁种归谁”平时默认归23户人家使用。某年某月外村人乙某等3人与该23户签订一份《租赁协议书》，约定23户将村旁的山坡租给乙方长期使用，参照当年征地补偿标准，土地租用费及有关苗木及鸡棚鸭舍补偿费共计50余万元，由乙方一次性付给甲方。租用土岭范围内的树木、坟墓、鸡棚鸭舍由甲方一个月自行处理，乙方即进场开始生产建设，乙方对租用范围内的土岭有支配使用权，可取土外运，平整出来的土地可以搞项目建设，如今后国家建设须征用该租用地，甲方负责办理有关手续，补偿费由乙方领取，23户所在的村委会在《租赁协议书》上盖了公章。
协议签订后，乙方3人将土地租用费及有关苗木及鸡棚鸭舍补偿费50余万元支付给了23户人家。乙某等三人出资在案涉地块建设了厂房。两年后，政府因建设需要征收土地，其中包括了上述《租赁协议书》约定的土地。乙某等三人依据上述协议将土地补偿金、安置补助费以及安置奖励等费用共280万余元以及非涉本案的其他款项从村委会领走，并出具《领条》一份。
在乙某等三人领走上述款项六年后，该村集体新一届村干部和部分村民代表经过查帐，有部分代表对乙某等三人领走该笔款项提出质疑，认为上述《租赁协议书》违反国家法律强制禁止性规定，损害了村集体利益，向有关部门维权无果。在乙某等3人实际领取款项6年后，村集体曾向法院起诉要求确认协议无效，后因各种因素又向法院撤回起诉。再过一年，村集体找到我们咨询，拟再次起诉维权。
二、案件背后的故事
我们听取了村干部和代表的陈述，仔细研究了《租赁协议书》的详细内容及其他材料后认为：本案所涉《租赁协议书》虽然冠以“租赁”二字，但从协议内容看，双方约定的价款为一次性支付且参照协议签订时的征地标准确定租金标准，并约定以后如果遇到征地一切补偿款项归乙方，这实质上是以“租赁”之名行变相买卖土地之实，违反土地管理法的强制性规定，此外，即使按租赁关系，本案中将土地“出租”给本集体经济组织以外的人，且内容中涉及征地补偿归属等村集体重大利益，根据法律规定，农村土地所有权归集体，对农村土地作出重大处分，应当经代表村民三分之二多数表决通过，而该村集体有110户农户，23户人不能代表村集体，不具备签订案涉协议的主体资格。
基于以上理由，我们认为该份租赁协议应属无效协议，而如果协议被认定无效，乙某等三人依据该无效协议所领走的近三百余万元就应当返还给村集体，并应当支付资金占用利息。
村干部和代表认可我们的判断，拟通过诉讼方式维护自己的合法权利。我们又在诉讼方案选择上，我们给他们提出二个方案：
【方案一】直接主张协议无效并在同一案件中要求返还领取的款项，这样可以减少讼累，但因为主张返还的金额较大，诉讼费相对会较高，一旦败诉可能需要承担较高的诉讼费风险，且能否在一个案件中一并审理，在当时的司法审判实践中也是存在争议的；
【方案二】分两步起诉，先诉请确认合同无效，如果得到支持，则再起诉要求返还不当得利，这样虽然可能有两次诉讼，但如果确认无效失败，就不会再往下走，诉讼费损失不大，如果确认无效了，返还不当得利胜诉变成大概率，风险也相对小得多。
村干部和村代表回去经过集体讨论后，决定委托我们采用第二种诉讼方案，即分二步起诉。
三、案件审理情况
【第一步：确认协议无效之诉】
我们代理村集体提起确认合同无效之诉，主要提了以下理由：首先，案涉《租赁协议书》违反我国村委委员会组织法、土地管理法及其实施条例，属于违反法律、法规强制性规定的；其次，《租赁协议书》中将租赁期设为无期、以当时征地补偿标准一次性支付所谓租金、约定今后遇到国家征地一切补偿归乙方等条款，明显是变相买卖土地，属于以合法形式隐盖非法目的；其三，本案处分集体重大利益，依法应经三分之二多数表决通过，诉讼过程中代理人到当地派出所调取户籍资料显示该村总户数达到110户，而案涉协议仅有23户签名，显然没有达到法定条件，即23户无权处分案涉集体财产，不具备签订案涉协议的主体资格；其四，案涉土地被“租赁”后实际用于非农建设，同样违反法律规定等。
一审法院经过开庭审理基本采纳了我们的代理意见，认为案涉协议违反法律、行政法规强制性规定，遂判决确认案涉《租赁协议书》无效。
一审判决后乙某等三人不服提起上诉，二审法院经过开庭审理，认为一审法院对本案事实认定清楚，实体处理恰当，判决驳回上诉维持原判。
【第二步：返还不当得利之诉】
确认协议无效的判决生效后，我们当即代理村集体向法院提起返还不当得利之诉。
乙某等三人在不当得利诉讼中，申请追加另一人丙某参加诉讼，提出如下主要抗辩意见：其三人“租下”案涉土地后，又与丙签订《承包经营协议书》将案涉地块转包给丙，丙是实际承包人，且乙某等三人收到案涉土地补偿款后，将其中的大部分款项支付给了丙某，此外，乙某等三人还主张案涉补偿款中同样有23户依法应享有的份额，该23户与其三人签订租赁协议视为自愿放弃其权利应予扣除，且该23户已依据《租赁协议书》实际领取的租金也应当扣除。
丙某作为第三人参加诉讼，对乙某等三人只提供复印件的《承包经营协议书》的真实性不予认可，并否认与乙某等三人存在合伙关系，不认可实际领取款项的事实。
针对乙某等三人的抗辩意见，我们发表代理意见认为：根据我国法律规定，农村集体土地征收补偿款依法归村集体组织所有，他人没有法律根据取得不当利益，受损失的人有权请求其返还。本案中，乙某等三人因《租赁协议书》取得征地补偿款，因协议已被确认无效，该取得失去依据并致使原告村集体遭受损失，构成不当得利，村集体依法有权要求返还；丙某与乙某三人存在合伙关系，依法应当承担连带返还义务；本案所涉补偿款系原告村集体的合法财产，并非23户人的财产，23户村民无权放弃村集体财产，而该23户村民依据与乙某等3人签订的《租赁协议书》实际领取的租金，系23户与乙某等3人之间的权利义务关系，与本案并不属于同一法律关系，乙某等3人要求扣减相关费用明显缺乏依据。
一审法院经过开庭审理，采纳了我们大部分代理意见，但认为因丙否认与乙某等三人存在合伙和承包关系，而乙某等三人无法提供《承包经营协议书》原件，法院在本案中无法确认合伙关系，故对于要求丙某承担连带责任的依据不足，一审法院遂判决由乙某等三人返还领取的案涉地块的征地款本金并支付利息共计400余万元。
一审判决后，被告没有提起上诉，判决生效后，我们代理村集体向法院申请退还了预交的诉讼费，并向法院申请强制执行，法院采取执行措施执行回部分款项，现本案仍在执行中。
四、办案体会
（一）农村土地情况复杂，利用农村土地投资开发须合法。农村土地比较有其特殊性，一方面，国家严禁私下买卖或者变相买卖土地，对于农用地转为建设用地有严格限制，一般情况下，农村集体所有的土地只有经过法定程序，征用为国有土地后，才能按规定用于建设；另一方面，我国农村土地属于集体所有，农民个人不是土地所有权主体，集体土地的处分要受村民自治组织等法律法规的规范，需要履行内部民主决策程序。
（二）确认合同无效不适用诉讼时效，风险可能长期存在。无效的合同自始无效，因为是违反法律、法规的行为，因此并适用诉讼时效的规定，本案虽然从签订《租赁协议书》到原告起诉已过了8年，被告实际领走征地补偿款也有6年之久，但原告仍通过法律的途径，取得了胜诉，维护了村集体的合法权利。
（三）投资行为未充分评估法律风险，后果可能很严重。本案乙某等三人与23户村民签订协议，为此参照当时的征地标准一次性支出“租金”给23户村民也算是一笔不小的支出，之后据其陈述转租给丙某了，由丙某又斥巨资建设了相关设施，但最后因协议被认定无效，又因为时间太久材料丢失已无法证明与丙存在合伙或者转租关系，乙某等3人需退还领取的数百万元，如果另案分别向23户村民索还“租金”，也并非易事，其损失也是显而易见的，这一切都是源于当初没有对法律风险作充分预见，对他们来说，教训应该也是很深刻的。
