前言

广西通诚律师事务所孙赵元律师代理一系列涉及房屋纠纷的诉讼案件，对不同法律关系对应的涉房屋案件管辖辨析，进以利于制定最有利的诉讼方案。

法律规定解读

对于合同纠纷的管辖，依据2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。依据2021年《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第十八条合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；…。

对于不动产专属管辖，依据2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖…。依据2021年《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二十八条，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

            涉及房屋的管辖权辨析

不动产专属管辖系基于物权法律关系而规定的，特指物权的确认、分割、相邻关系等。房屋买卖合同纠纷基础法律关系是合同法律法规。在实践中两种案件管辖经常引起混淆，提起涉及房产纠纷的案件，一律适用专属管辖是错误的。在房屋买卖合同纠纷中，在没有约定合同履行地情况下，只有要求交付房屋不动产的，房屋所在地作为合同履行地，适用不动产所在地管辖，该规定并非民事诉讼法专属管辖条款的规定。在房屋买卖合同纠纷案件中的诉讼标的多种多样，除要求交付不动产外，存在合同解除、退还房款、逾期交房违约金、逾期办证违约金等诉讼请求。解除房屋买卖合同后签订了退款协议而未退款，实则属于“争议标的为给付货币”，则接收货币一方为合同履行地，可在购房一方所在地提起诉讼。

判例引用

案例一：四川省遂宁市中级人民法院（2019）川09民终931号民事判决书载明，案涉小产权房屋在海南省三亚市凤凰海波村，房屋出卖人在四川省中江县，房屋受让人在四川省遂宁市船山区。案涉房屋被强拆后，受让人作为原告在其所在地遂宁市船山区人民法院提起诉讼，诉请法院认定房屋买卖协议无效，判令退还房款，支付资金占用利息。房屋出让人以属于不动产专属管辖，要求将案件移交海南省三亚市成城郊区人民法院审理。船山区人民法院驳回其管辖异议。二审中，遂宁市中级人民法院认为本案系债权性质的买卖关系产生的纠纷，不适用不动产纠纷的专属管辖，应按照一般管辖原则确定管辖法院，一审船山区人民法院具有管辖权。

案例二：安徽省芜湖市中级人民法院（2020）皖02民辖8号民事裁定书载明，案涉房屋地址和买受人住址位于安徽省芜湖市鸠江区，出卖人住址在安徽省无为市。买受人支付房款后，出卖人一直不交付房产，也不配合过户，买受人向出卖人所在地即无为市人民法院提起诉讼，要求判令出卖人交付房产和过户房产。安徽省无为市人民法院认为本案涉及不动产的权利确认，属于不动产专属管辖，于是裁定将本案移送至鸠江区人民法院处理。后一法院认为本案系房屋买卖合同纠纷，系不动产债权纠纷，应适用合同纠纷的管辖原则，无为市人民法院作为有管辖权并先立案的人民法院不得将案件移送给另一个有管辖权的人民法院，故报请上级法院指定管辖。芜湖市中级人民法院认为，案涉《房产转让协议》应为普通的房屋买卖合同，而非政策性房屋买卖合同，不应适用不动产纠纷专属管辖原则，被告所在地和合同履行地法院对本案均有管辖权，现买受人向被告所在地安徽省无为市法院起诉，作为先立案法院对本案具有管辖权，故安徽省无为市法院应当对本案予以审理。

                    结语

在现实中一般房屋所在地与出卖人所在地重叠，买受人依据房屋买卖合同关系起诉出卖人，是原告就被告的原则，只有要求交付不动产时，才是合同履行地与被告所在地重叠，并非都是以不动产所在地为案件管辖地。如买受人向出卖人主张解除房屋买卖合同、退还房款、逾期交房违约金、逾期办证违约金等，如合同里没有约定合同履行地，则完全可以在买受人所在地法院起诉。如出卖人主张解除合同、返还房产、支付剩余房款和利息，则可以原告就被告，在买受人所在地起诉，而不必然在房屋所在地起诉。

在实践操作中，涉及房屋买卖合同纠纷，在房屋所在地以外的法院提起诉讼，可能不予受理或对方提起管辖异议，甚至可能裁定对方的管辖异议成立，再通过上诉纠正，将导致诉讼进程拉长，故应全面考虑管辖问题，作出最有利的诉讼方案。