王坚任律师
律师观点分析
四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1381民初5019号
原告：A，男，汉族，生于19xx年xx月xx日，住四川省阆中，
原告：A，女，汉族，生于19xx年xx月xx0日，住四川省阆中，
二原告共同委托诉讼代理人：A，男，汉族，生于19xx年xx月xx日，住四川省阆中，系原告A的外公
二原告共同委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师
被告：四川XX公司,住所地：阆中市，
法定代表人：A，该公司总经理，
委托诉讼代理人：A、B，四川XX律师事务所律师
被告：四川省XX公司,住所地：阆中市，
法定代表人：A，该公司总经理，
委托诉讼代理人：A，四川XX律师事务所律师
原告A、B诉被告四川XX公司（以下简称“公司”）、阆中XX公司（以下简称“公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月31日受理后，本案依法适用简易程序，并分别于2017年12月7日、2017年12月8日公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人A、B、被告公司之委托诉讼代理人C、被告公司之委托诉讼代理人D到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理不动产权登记证书；2、二被告共同支付逾期交付房屋违约金27097.6元；3、被告自2015年4月30日按每日37.12元的标准支付延迟办证违约金至交付不动产权登记证之日止；4、本案诉讼费用由二被告承担，事实与理由：2010年5月1日，原告与被告公司签订《商品房预定协议》，约定原告购买被告公司开发的“阆中七里”房屋，协议签订后，原告按约定支付了购房定金72,000元，2014年11月4日，原告与被告公司签订了正式的《商品房买卖合同》，原告并于当日缴清了购房款，缴纳了契约税、登记费、工本费、印花税、维修资金，后被告未按约定交付房屋和办理房屋的产权登记， 被告公司辩称，原、被告签订预订协议属实，但是签订商品房买卖合同是与公司签订，各方权利义务应以与公司签订的商品房买卖合同为准，违约金过高，请求法院予以调整， 被告公司辩称，房屋销售主体是被告公司，公司未参与，被告公司是借用公司的名义对外签订商品房买卖合同，本案违约金过高，请求法院予以适当调整， 本院经审理认定事实如下：四川XX公司和公司于2007年7月8日签订《合作开发合同》，约定：双方就四川XX公司取得的土地一宗合作进行商品房开发，项目名称为《阆中XX》“阆中七里”商住楼工程，该工程项目的开发、建设工作由四川XX公司以公司名义全面组织实施，项目全部利润由四川XX公司享有、经营风险由四川XX公司承担，四川XX公司对所建商品房以公司名义自主销售，在办理工程竣工备案手续后九十日内，需公司协助四川XX公司为购房者办理完所购房地产的权属证明， 二原告系夫妻关系，原告A之爷爷B受A委托，与公司于2010年5月1日签订《【阆中七里】商品房预定协议》，约定：原告以银行按揭方式认购四川XX公司投资开发的位于阆中市XX的【阆中七里】商品房，建筑面积为80㎡，房屋单价为3000元∕㎡，房屋总价为240,000元，协议签订后，原告A向四川XX公司支付购房定金11,000元,2010年8月2日，原告A向四川XX公司支付购房定金61,000元，后工程因故停建，2014年8月11日，四川XX公司向A等人出具《承诺书》，其内容为：加快工程进度，确保在2014年12月底建成，办理竣工验收，于2015年1月底前交付预定户主所定房屋，配合预定户主与项目开发商签订《商品房销售合同》，签订《商品房销售合同》后，若承诺单位2015年1月底前未能交付预定房屋的情况发生，从逾期次日起承诺单位按每户每天300元给予经济补偿，直到交付房屋之日止，2014年11月4日，被告公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买“七里”商品房，预测建筑面积为82.49㎡，单价为3000元∕㎡，付款方式为一次性付款；2、出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金；3、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，2014年12月2日，被告公司为原告办理了房屋买卖合同网上备案登记， 2014年11月4日四川XX公司收取了原告房屋维修资金1,237.35元、房款175,470元、契税、登记费、工本费等共计2,995.91元，原告提供了为该项目提供物业服务的泰发物业公司的证明，证明原告在2016年12月底才领取所购房屋钥匙，庭审中，公司主张原告主张的违约金过高，提供了（2016）川1381民初5219号、5218号民事判决书、（2017）川13民终949、948号民事判决书，2016年1月5日，四川XX公司名称变更为四川XX公司， 认定以上事实有《商品房预定协议》、承诺书、《商品房买卖合同》、《合作开发合同》、收款收据、房屋买卖合同网上备案信息摘要、证明、当事人陈述、（2016）川1381民初5219号、5218号民事判决书、（2017）川13民终949、948号民事判决书等为据。
本院认为，原、被告双方对商品房买卖合同的签订以及支付购房款、出具承诺书均无异议，争议的主要问题是逾期交付房屋和逾期办理房屋产权证书如何计算违约金以及违约金的承担主体， 一、关于逾期交付房屋和逾期办理房屋产权证书如何计算违约金的问题，被告公司作出逾期交付房屋以每户每天300元给予经济补偿的承诺，但双方在随后所签订的《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋和逾期办证应当支付的违约金进行了重新约定，这应当视为双方以协议行为变更了承诺内容，《商品房买卖合同》对逾期交付房屋和办理房屋产权证书的违约金约定以已付购房款的日万分之三计算，原告主张按照万分之一点五计算，在二被告均未举出确实充分证据的情况下，本院认为原告主张合理，逾期交付房屋的违约金按照万分之一点五进行计算，原、被告双方对交付房屋的时间有争议，原告提供证明并主张被告于2016年12月30日才向其交付房屋，领取钥匙，被告未提供证据证明交付时间，故本院认为被告于2016年12月30日才向原告交付房屋，被告逾期交付房屋的时间为2015年2月1日至2016年12月30日，原告缴纳的房款为247,470元，逾期交付房屋的违约金为25，947.23元（247470×0.00015×699），2016年12月30日被告向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》约定，即被告应于2017年3月31日前为原告办理房屋权属登记，如若在2017年3月30日后，被告仍未为原告办理权属登记，则被告应按照已缴纳房款的每日万分之三的标准，承担违约责任，被告已向原告交付房屋已经履行了其主要义务，本院结合其实际损失，兼顾合同履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期办证的违约金计算标准为每日万分之一，逾期办证的违约金为从2017年3月31日起按照已付购房款每日万分之一的标准（24.75元）计算至产权证书实际取得之日止， 二、原告虽与被告公司签订《商品房买卖合同》，但因被告公司与xx公司在该商品房开发项目中系合作关系，根据合XX相对性和权利义务对等性原则，且在《合作开发》合同中明确约定了由被告公司承担商品房买卖中卖方的权利和义务，故被告公司应当向原告承担办理房屋产权证书和支付违约金的责任，被告公司对被告xx公司承担的办证义务有协助义务，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告四川XX公司于本判决发生法律效力后六十日内为原告A、B办理位于阆中市“阆中七里”房屋的不动产权登记证书，被告四川省XX公司对被告四川XX公司办证有协助义务。二、被告四川XX公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告A、B支付逾期交房的违约金25,947.23元。 三、被告四川XX公司在本判决生效之日起十日五内向原告A、B支付2017年3月31日起至2017年10月31日期间的逾期办证违约金5,321.25元；2017年11月1日起至四川XX公司向原告A、B交付不动产权登记证书期间的违约金按照每日24.75元的标准另行计算， 如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费960元，由被告四川XX公司负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院， 审判员 伏 瑚 二〇一七年十二月二十日 书记员