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无权处分情形下买卖合同的效力如何确定

发布者:汤林华律师|时间:2015年11月05日|分类:合同纠纷|644人看过

案件描述

案情简介:周某在海口市某花园小区有一套产权房,由于自己常年在武汉工作,就将房屋委托其内弟(被告)陈某出租,陈某将房屋出租给承租人原告张某,租期二年。被告陈某由于生意亏本,就想把其姐夫的房屋出售,承租人有意购买,双方于2013年7月16日签订《房屋买卖合同》,约定:被告将位于海口市XX路XX号XX花园F幢1201房转让给原告,房屋总价款为1127600元人民币;付款方式为第一次付款20万元,第二次付款50万元,第二次付款之后,被告交付原告房屋,余款待办理产权过户登记后一次性付清;约定了违约金计算方式,在支付第二次款项50万元后一个月内配合原告办理产权登记过户 ,否则每逾期一天支付房款总价万分之五的违约金给原告。

合同签订之后,原告依约支付了二次房款共70万元,由于被告出售房屋没有经过其姐夫同意,其姐夫知道后,不同意卖房,因此,房屋办不了过户登记,原告才知道房屋不是陈某的,当时由于一直租住该房屋,就没有向陈某要求看房产证原件。原告要求陈某退款,陈某称已将钱还债,无力退还。原告诉诸法律,请求法院依法判决解除合同,退还房款70万元,支付违约金120465元。

律师代理:在向法院起诉之前,代理人征求当事人的意见:按无效起诉,可能会得到法院的支持,拿回本金和利息,但是没有违约金;如果按有效起诉,可能不会得到法院的支持,但是按有效起诉,也有机会拿到违约金(法院支持合同有效)。原告同意按合同有效起诉。

一审法院第一次开庭审理后,发现本案涉及无权处分,于是追加房屋所有权人周某为第三人参加诉讼,第二次开庭,周某没有到庭,但给法院寄来一份说明,明确表示不同意售房,。被告律师以合同无效进行抗辩,一审法官当庭向原告释明,本院认为合同无效,问原告是否变更诉讼请求,原告坚持合同有效,不予变更,并建议适用《物权法》、《合同法》第五十二条、最高院《买卖合同司法解释第三条第一款的规定。一审法院依据《合同法》第五十一条驳回原告的诉讼请求,原告不服,上诉。二审法院依据《物权法》第十五条和最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款,判决撤销一审判决,改判支持原告的全部诉讼请求。

律师评析:无权处分情形下,买卖合同的效力如何?在司法实践中,一直被认为是无效的,但是在最高院买卖合同司法解释出台之后,无权处分的买卖合同效力认定在各级法院存在不统一的现象,有的法院认为,根据《合同法》第五十一条的规定——无处分权的人处分他人财物,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效的规定,认定合同无效。有的法院则认为,根据《物权法》第十五条的规定——当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力,和《最高院买卖合同司法解释》第三条第一款——当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持的规定,认为合同有效。法院截然不同的观点,令当事人和律师无所适从,同时造成当事人诉累,浪费司法资源。

《合同法》的效力当然高于司法解释,但是没有最高院的司法解释,根据《合同法》第五十一条、第五十二条(合同无效的法定情形)和《物权法》第十五条的规定,也不能得出无权处分的买卖合同当然无效的结论。因为根据法律行为所产生的效果不同,可以将法律行为分为负担行为和处分行为。所谓负担行为,指以发生债权债务为其内容的法律行为,亦称债权行为或者债务行为。负担行为包括单独行为(如捐助行为)和契约(买卖、租赁等)。所为处分行为,指直接使权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为包括物权行为和准物权行为。负担行为生效,只是使当事人负担债务或者债权债务发生变更。处分行为则直接导致权利的转移和消灭。负担行为主要产生请求权,处分行为则是直接完成权利转移的行为。从事负担行为时,行为人即使不具有处分权,负担行为也可以有效。在从事处分行为时,处分人必须具有处分权限,处分行为才能生效(参见王利民等《民法学》第三版第100页)。本案中,无权处分人陈某与张某签订的房屋买卖合同是一个负担行为,与物权行为无关,也就是与出卖人是否具有处分权无关。买卖合同作为负担行为的一种,其本身不能使买卖标的物所有权发生转移,买卖合同只是物权发生变动的原因,所有权发生转移是买卖合同得以履行的结果,不能将原因和结果混为一谈!

《合同法》第五十二条,也并没有规定无权处分是合同无效的情形。至于《合同法》第五十一条的规定,我们一直认为是无处分权的合同“效力待定”的法律依据,在《物权法》颁布之前,我们可以这样认为,但是《物权法》颁布之后,确立了合同效力和物权效力的区分原则,再将《合同法》第五十一条认为是无权处分合同未经权利人追认就是无效的法律依据,是与《物权法》第十五条、《合同法》第五十二条相矛盾的,在最高人民法院没有对合同法五十一条作出解释或者立法机构没有对《合同法》第五十一条作出修改之前,我们应该遵循新法优于旧法的原则,适用《物权法》的规定,认定在无权处分情形下买卖合同是否有效,应当适用《合同法》第五十二条的规定来判定,不能根据合同法五十一条的规定认定合同无效。

从《合同法》第五十一条的规定来看,此条中的“处分”是指负担行为还是处分行为或者二者都是,我们不得而知,正因为如此,《合同法》的这条规定,历来争议很大,司法实践也很混乱,还被有意者钻法律的空子,借买卖合同之名,欺诈钱财,除返还所得财产之外,竟然不负任何责任,严重侵犯债权人的利益。代理人认为这里的“处分”应当视为处分行为(物权行为)而不包括负担行为(债权行为),当出卖人为无权处分时,其处分行为效力待定,而买卖合同是确定有效的。因为,我国法律不承认物权行为的无因性原则,而物权行为往往又以合同的形式表现,所以合同法五十一条就没有区分负担行为和处分行为,导致争议不断。《合同法》第五十一条后段规定,“经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。代理人认为是指经过追认后,取得处分权的,该合同有效,指的是负担行为和处分行为均有效,即不但买卖合同有效而且买卖合同履行的后果(处分行为)亦有效。但是,如果没有经过追认,反推“合同无效”,也仅仅是指处分行为无效,不能反推负担行为无效,因为负担行为(债权行为)不违反《合同法》第五十二条,是确定有效的,不因出卖人的处分权的有无而变化,应是本条的含义,才不与《物权法》、《合同法》相矛盾。正因为如此,最高人民法院于2012年5月10日颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,以表明最高人民法院对此争议问题的鲜明态度。最高法院的司法解释是我国的法律渊源之一,既然已经明确规定,无权处分情形下的买卖合同是有效的,有些法院却视而不见。在无权处分情形下认定买卖合同有效,即符合《物权法》、《合同法》、司法解释的规定,又可以保护债权人,惩罚无权处分人,何乐而不为呢?!本案中,二审法院终于支持了上诉人对买卖合同有效的诉请,对一审法院的错误判决予以纠正,符合《物权法》、《合同法》、《买卖合同司法解释》的规定以及民法原理,是完全正确的判决。(汤林华律师,2015年10月16日,研究案例需要,可以提供判决书)。

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