本案例同步发布《新民晚报》2021.9.3第23版
为房折腾的婚姻
张先生和王女士夫妻由于感情不和，于2019年3月去民政局办理了协议离婚。离婚协议书中约定，离婚后双方共同出售目前居住的唯一一套房产，售房款各半分割。为尽快卖掉房子，彻底撇清联系，从民政局出来，两人就去中介公司挂牌卖房。不久，中介告知已找到买家，经多次协商，张先生、王女士作为合同的一方和买家刘女士签订了《房地产买卖居间协议》，约定总房价款485万元，合同签订当日刘女士支付定金10万元，双方应当在120天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，买卖合同签订后15日内刘女士支付首付款330万元（含定金10万元），刘女士通过贷款支付第二期房款150万元，剩余5万元在交房当日支付。同时双方还约定，任何一方未按本协议履行，其行为视为违约，违约方逾期不履行超过15天的，守约方有权单方面解除本协议，并要求违约方支付总房价款20%的违约金。
居间协议签订后，张先生、王女士收取了10万元定金，之后便多次催促刘女士尽快签订《上海市房地产买卖合同》，期望尽早收取后续房款，早点完成离婚协议约定的卖房约定，各自开始新生活。但是，中介反馈的信息是，刘女士购房属于房屋置换，只有出售掉自己原来的房屋，才能获得购房款。现在刘女士房屋的买家付款违约，刘女士已经另案起诉到法院。因此，刘女士希望等她打完官司或者拿到售房款，再和张先生、王女士签订正式的买卖合同。听完此言，满怀希望离婚后早点分家开始各自新生活的张先生、王女士大失所望，想想离婚后各自还要长期继续同居一屋，都觉得这婚离和没离一样。两人坚持要刘女士给一个准确期限，尽快履行协议。但刘女士声称居间协议中约定的120日期限还未到，不能给出保证。
张先生、王女士共同委托律师解决问题，发函给刘女士要求解除合同，将所收定金双倍返还给刘女士。不久，刘女士向法院起诉，要求张先生、王女士承担违约责任，并支付违约金97万元。
在案件审理过程中，刘女士认为，自己虽然目前不能支付购房款，但是双方约定签订房地产买卖合同的期限尚未到达，自己并没有违约。张先生、王女士因房价上涨，不想卖房，并退还定金解除合同，属于根本违约，应当按照约定支付总房价20%的违约金。张先生、王女士则抗辩，刘女士在可预见的一段时间内都不具备支付房款的能力，已构成预期违约，他们有权行使不安履行抗辩权，有权解除合同并行使定金罚则，即使因此给刘女士带来损失，也远远低于违约金约定的比例，请求法院给予调低。
最终，法院认为双方签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，张先生、王女士退还定金解除合同的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。法院在刘女士实际损失的基础上，并综合考虑其已付款情况、双方的过错程度及预期利益等，酌情确定张先生、王女士在已双倍返还定金的情况下，再支付刘女士违约金10万元。
波折的卖房经历和惊险的法院诉讼，让张先生和王女士忘记了之前离婚时的种种感情不和，二人也重新审视了之前的婚姻，经过深思熟虑后决定去民政局办理复婚手续，最终破镜重圆。
宋博律师（执业证号13101200910483700）
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