A与B房屋租赁合同纠纷民事判决书

律师观点分析

A与B房屋租赁合同纠纷民事判决书 湖南省邵阳市中级人民法院 民事判决书 （2015）邵中民一终字第965号 上诉人（原审被告、反诉原告）A， 委托代理人A，湖南XX律师事务所律师， 委托代理人A，湖南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告、反诉被告）A， 委托代理人A，湖南XX律师事务所律师， 上诉人A因与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院于二○一五年八月三十一日作出的（2015）洞民初字第757号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结， 原审法院查明，A与B于2013年4月1日签订房屋出租协议，由A将其家庭所有的位于洞口县洞口XX房屋的一楼两个门面出租给B，双方约定租赁期限自2013年4月1日至2018年4月1日，年租金为16800元，付款方式为年前付清全年资金，其中房租前两年内保持不变，两年后按市场行情和周围房子租金实际情况变动，同时A须爱护房屋各种设施，如有损坏照价赔偿，协议签订后，A将租赁的门面用于开设健民粉店并按时向B交纳了前两年的房租，2015年4月1日以前，A就第三年的房租问题数次找到B进行协商，因A要求将年租金上涨至80000元（后降至48000元）、B仅愿意支付年租金2万多致协商未果，期间A曾向B支付第三年租金16800元，A以租金上涨事宜未谈妥为由而拒收，因租金上涨事宜协商未果，A于2015年4月1日早上7时左右以B未支付租金、要求收回门面为由在店门口拦住客人不准入内，后经洞口县公安局110处警队等调处，双方同意当天由A正常营业，就租金问题双方再进一步协商，当天下午6时左右，A经营完毕后询问B的妻子C由谁来关店门，A表示如果B交了房租就由B关门，否则就A来关门，A听后表示由B关门，A就关了店门，2015年5月6日，双方就租赁纠纷请求洞口县司法局洞口司法所及洞口县XX调解，因双方关于租金数额意见分歧较大仍未果，调解人员遂建议双方向法院起诉，同时要求A可以把租赁门店内物品搬出，避免造成更大的损失，至A向法院起诉前，双方就租金交纳及搬出店内物品均未能达成一致意见， 原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点主要有两个：一、A与B之间房屋租赁合同是否应予以解除？二、如合同解除，相关责任该如何承担？ 关于焦点一，A与B所签订的房屋出租协议是双方当事人的真实意思表示，租赁事实清楚，证据确凿，合同依法成立并有效，双方应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依据双方所签订的《门面租赁合同》第五条，“前两年租金不变，两年后按市场行情及周围房子租金实际情况予以变动”，结合合同第一条，双方除明确约定前两年租金为16800元外，两年以后的租金都未作出明确约定，而双方在协商租金过程中，对“按市场行情及周围房子租金实际情况”的理解产生较大分歧，经司法行政部门多次调处亦未果，致双方无法“按市场行情及周围房子租金实际情况”确定房屋租金并达成合意，法院亦不能依市场行情及其变化予以确定，导致房屋租赁合同中房屋租金支付条款无法履行，双方合同目的无法实现，因此，对A要求解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持；对尹念军要求判令A继续履行合同、租金年增幅不超过10％的反诉请求，不予支持， 关于焦点二，本案双方在合同中约定“前两年租金不变，两年后按市场行情及周围房子租金实际情况予以变动”致合同无法继续履行，系双方在签订合同时留下的瑕疵所导致的后果，故合同的解除应认定双方均有过错，其责任由双方各自承担，双方对于因合同解除给对方所造成的损失均不负违约责任，因此，对A要求B按每月4000元的标准支付自2015年4月开始至租赁物实际返还之日止房租的诉讼请求以及B要求A赔偿B停业经营损失40000元的反诉请求，均不予支持，此外，A要求B赔偿其房屋设施损失9520元（其中电表520元石卷闸门9000元），但未能提供充分证据证实其损失客观存在，应当承担举证不能的法律后果，故对A该项诉讼请求，不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：（一）解除A与B于2013年4月1日签订的房屋出租协议；（二）B于判决生效后五日内搬走租赁房屋内B所有的全部物件，A不得阻拦；（三）驳回A其他诉讼请求；（四）驳回B的反诉请求，案件受理费338元，由A承担，反诉案件受理费550元，由A承担， A上诉称，A违反诚实信用原则，大幅上涨租金，导致双方就租金无法达成一致，A已构成违约，双方房屋租赁合同的租金条款可以按照市场行情予以确定，双方之间的合同可以继续履行，请求二审改判或者发回重审， A答辩称，其没有违约行为，不存在违约问题，在双方无法就租金达成一致的情况下其要求解除合同正确，请求二审驳回上诉，维持原判， 本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认， 本院认为，本案二审争议的焦点是A是否存在违约行为，原审判决解除双方之间的房屋租赁合同是否正确，2015年4月1日以前，A就第三年的房租问题数次找到B进行协商，双方就房屋租金未能协商达成一致，A也没有提供证据证明本案涉案门面的市场租金行情，导致本案合同无法继续履行，A起诉要求解除双方之间的房屋租赁合同不构成违约，原审据此判决解除A与B之间的房屋租赁合同正确，综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 本案二审诉讼费550元，由A负担， 本判决为终审判决， （本页无正文） 审判长A 审判员陈平军 审判员B 二〇一五年十二月二十日 代理书记员C 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……