律师观点分析

安徽省安庆市中级人民法院

民事判决书

上诉人（原审被告）：安庆市XXXXX开发有限公司，住所地安徽省安庆市。

法定代表人：徐XX，该公司经理。

被上诉人（原审原告）：王XX，男，1977年出生，汉族，住安徽省安庆市XX县。

被上诉人（原审原告）：刘XX，女，1974年6月10日出生，汉族，住安徽省安庆市XX县。

两被上诉人共同的委托诉讼代理人：邓晓艳、汪秀秀，安徽皖通律师事务所律师。

上诉人安庆市XXXXX开发有限公司与被上诉人王XX、刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市XX区人民法院（2XXX）皖XXX1民初XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

原审法院判决如下：一、安庆市XXXXX开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王XX、刘XX迟延交房期间的物业费损失1955元；二、驳回王XX、刘XX的其他诉讼请求。案件受理费减半收取496元，由安庆市XXXXX开发有限公司负担25元，王XX、刘XX负担471元。

判后，安庆市XXXXX开发有限公司不服，上诉请求：依法改判驳回被上诉人一审全部诉求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已于2019年8月8日向被上诉人发出了收房催促函，请求被上诉人及时收房并办理收房手续，但被上诉人因自身原因怠于领房收房，因此而产生的物业费损失不应由上诉人承担。

王XX、刘XX辩称，本案为系列案件，在本案诉讼前，双方当事人就曾因逾期交房违约金纠纷进行了诉讼。诉讼中，众多起诉人收到了上诉人催促领房的通知，但在实际领房过程中，上诉人又提出附加条件，要求被上诉人签署自愿领取13天违约金同时放弃向上诉人主张权利的不平等协议后，上诉人才肯交房。部分起诉人选择签订协议领房，部分起诉人含本案被上诉人拒绝同意该不平等的附加条件，故不存在被上诉人怠于收房的事实。

二审中，上诉人向本院提供寄送给被上诉人的收房催促函送达材料一份，证明上诉人已经按照合同约定向被上诉人送达了书面收房通知，被上诉人收到催促函后因自身原因未收房，则自被上诉人收到催促函后所产生的物业费不应由上诉人承担。被上诉人质证认为，对证据“三性”无异议，被上诉人收到了该催促函，但当被上诉人按照催促函要求去上诉人处收房时，因当时双方因违约金纠纷正在诉讼，上诉人又提出要求被上诉人签署自愿领取13天违约金同时放弃向上诉人主张权利的协议后才能交房的附加条件，不是被上诉人不愿意收房。被上诉人因此向本院提供了录音一份，证明其上述抗辩内容。上诉人对录音质证认为，“三性”均不认可，录音的是杨秀玲业主，而每户业主的诉求问题均不一样，故与本案无关联性；录音形成时间存疑；录音另一方章立峰只是上诉人销售部门的普通工作人员，不能代表上诉人意见。本院对上述证据予以采纳，至于能否到达证明目的需综合全案证据予以认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，被上诉人主张实际收房过程中上诉人提出了附加条件，即要求被上诉人先行签署同意领取13天违约金放弃向上诉人主张权利的协议书。被上诉人提供的录音虽然不是发生在本案当事人之间，但录音系其他要求交房的业主与上诉人销售人员之间的谈话。录音内容可以看出，上诉人销售人员的态度明确，要么领13天违约金签字拿钥匙，要么等法院判决该怎么交房就怎么交房。而在上诉人寄送收房通知的2019年8月，双方当事人正在因逾期交房违约金问题进行诉讼。故综合本案事实考量，被上诉人主张在实际收房过程中上诉人又提出附加条件的事实具有高度盖然性，可以认定。综上，本案不能认定系因被上诉人自身原因怠于收房，此阶段的物业费应由上诉人承担。

综上所述，安庆市XXXXX开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人安庆市XXXXX开发有限公司负担。

本判决为终审判决。