陶志胜律师
律师观点分析
一、案件概述
置业企业通过司法拍卖依法取得整片厂区不动产完整产权，产权自法院裁定出具之日生效。被告长期占用厂区内部分仓库空间，辩称已向第三方个人缴纳租金、系合法承租，拒绝腾空场地与缴纳占用费用。产权方委托广西昌佳律师事务所陶志胜律师提起排除妨害诉讼，诉求被告返还占用仓库、支付近三年场地占用费及维权产生的保函费用；被告提交书面答辩抗辩权属，开庭无正当理由未到庭应诉。
二、代理律师办案策略与过程
代理律师从物权法定原则切入，分步骤制定诉讼方案。第一，固定产权核心凭证，整理司法拍卖成交材料、法院确权裁定书，以生效司法文书佐证原告系案涉不动产唯一合法物权人，第三方无权擅自出租案涉仓库，被告与案外人订立的租赁协议无法对抗原告合法物权。第二，分步拆分两项诉讼请求，针对返还仓库诉请，依托民法典物权返还相关法条，明确被告属于无权占有，返还主张具备充分法律支撑；针对占用费诉求，律师在庭审中发现现有证据无法精准证实被告起始占用时间、实际占用面积与计费单价，当即选择当庭申请司法鉴定，预留后续维权空间。第三，跟进举证时限，在法院释明鉴定期限后，权衡案件实际情况暂未提交书面评估申请，主动搁置本次占用费主张，保留当事人后续补足证据另行起诉的权利。第四，被告缺席庭审，律师完整出示全套产权与催收函件证据，充分阐述无权占有的事实逻辑。
三、案件结果
法院认可原告物权合法有效，判令被告限期腾空并返还涉案仓库；因原告未能在限期内提交面积、租金标准的评估申请，占用费、资金占用利息及保函费全部予以驳回，原告可完善证据后另行起诉主张。本案诉讼相关费用由原被告双方按比例分担。
四、案件启示
第一，不动产通过司法拍卖确权后，生效执行裁定即为产权关键凭证，遭遇无权占用时可依据物权规则主张返还。第二，主张场地占用使用费，需提前留存占用起始时间、实际使用面积、同地段租金标准等佐证材料，证据不足时可先行处理返还原物，费用部分择机另行诉讼。第三，承租人承租不动产前务必核验出租方产权，向无权出租人缴纳租金不能对抗真实产权人，最终仍需向物权权利人腾退场地。