商品房买卖合同中违约责任的承担方式包括实际履行、履行不能、赔偿损失。
一、商品房买卖合同中违约责任的承担方式之实际履行
在合同违约方不履行合同时，守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。其构成要件有：（1）存在违约方的违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；（3）必须是违约方能够继续履行合同。另外，《商品房买卖合同解释》规定了在多种情况下，商品房买卖中的买受人可以选择要求对方以继续履行合同的方式承担违约责任，亦可要求与对方解除合同并赔偿损失。
二、履行费用过高的合同可以不继续履行，法律依据不是履行不能，而是“履行费用过高”
关于履行费用过高的合同是否继续履行问题，司法实践中有三种观点：
第一种观点认为，既然是有效合同，又不存在可变更或者可撤销的情况，那么就必须按照合同必须严守的原则，判决继续履行。
第二种观点认为，如果继续履行合同费用过高，属于履行不能，可以不继续履行。
第三种观点认为，履行费用过高的合同可以不继续履行，法律依据不是履行不能，而是“履行费用过高”。
我们同意上述第三种观点。理由如下：
第一，该类合同必须履行的观点，混淆了金钱债务的履行与非金钱债务的履行适用不同规则的原理，不符合本案是非金钱债务的实际。因为非金钱债务的履行在符合法律规定的情况下，可以不继续履行。对于合同的履行，一般分为金钱债务的履行和非金钱债务的履行。对于金钱债务，原则上必须实际履行，违约方不得以任何理由针对非违约方的履行请求作出抗辩，各国法律对此均有规定。我国的法律和司法解释对此也作了规定。《合同法》第109条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《最高人民法院印发〈关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉的通知》第19条规定：“对债务人一次偿付有困难的借贷案件，法院可以判决或调解
分期偿付。根据当事人的给付能力，确定每次给付的数额。”第21条规定：“被执行人无钱还债，要求以其他财物抵偿债务，申请执行人同意的，应予准许。双方可以协议作价或请有关部门合理作价，按判决数额将相应部分财物交付申请执行人。”但是，对于非金钱债务，在符合法律规定的情况下，债务人可以提出不予履行的抗辩。法律规定的情况就是《合同法》第110条的规定，即“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。姑且不论本案的情况属于履行不能，还是属于履行费用过高，但违约方都可以作出不予继续履行的抗辩。
第二，该类合同必须履行的观点，违背了《合同法》第113条规定的可预见理论。
该条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从以上论述来看，让合同当事人一方负担一笔没完没了的债务，显然该方签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第三，该类合同必须履行的观点，违背了《合同法》第110条的“履行费用过高”的规定。根据该条的规定，在履行费用过高的情况下，对于非金钱债务，债务人可以作出不予履行的抗辩。实践中，如果人民法院判决一方必须履行该合同，那么很多时候都必须付出极大的代价，极不经济，社会资源也不允许这样浪费。所以，在履行费用过高的情况下，不能判决合同继续履行。
在合同法的法律语境下，履行不能有着特定的含义。关于履行不能，包括法律上不能履行和事实上不能履行。所谓法律上不能履行，是指如果强制实际履行，会违反法律的规定。如在债务人破产时，债务人不得履行与某个普通债权人所订立的合同。所谓事实上不能履行，是指如果违约方确实无力继续履行合同，或者客观上该合同不存在继续履行的条件，则即使强迫其继续履行也是不可能实现的。实际履行的目的，是促使违约方履行原合同规定的义务，但如果违约方的违约使合同丧失了履行的可能性，例如，合同的标的物是特定物且已灭失，在此情况下，强制债务人履行义务也是不可能的。《合同法》第110条第（2）项中规定的“履行费用过高”，债务人可以提出拒绝继续履行的抗辩的问题。“履行费用过高”与事实上履行不能的区别在于，在“履行费用过高”的情况下，还可以实际履行。事实上履行不能则不存在履行的条件，无法履行。
《合同法》第110条第（2）项规定的“履行费用过高”，是指继续履行在经济上不具有合理性，会造成较大的损失和浪费。一般的标准是在履行结果与履行成本之间进行比较，衡量利弊。如果履行成本过分高于履行结果，那么就属于履行费用过高。
总之，我们认为，按照约定全面履行合同义务是合同信守原则的基本要求，强制履行是《合同法》第107条规定的违约责任承担方式之一，只有合同继续履行才能实现当事人签订合同的目的，因此买卖双方就合同是否继续履行存在争议时，原则上应当判决合同强制继续履行。当然，强制履行存在以下例外：
其一是《合同法》第93条第2款规定了合同约定解除权。依据合同自由的原则，合同约定当事人享有解除权的应从其约定。在房屋买卖中最为常见的是合同中关于解约定金的约定，当事人可以以承担定金处罚为代价解除合同。
其二是《合同法》第110条关于不能强制履行情形的规定。在符合上述规定的情形下，房屋买卖合同也无法强制履行。
其三是在某些情况下，合同虽然不存在不能强制履行的法定事由，但合同继续履行确实存在现实困难，如果判决强制履行会导致不良的社会效果或实际无法执行，在这种情况下应当赋予法官一定的自由裁量权，在利益保护上适度向相对弱势方倾斜，依据公平合理的原则妥善处理。但法院在行使裁量权时应当严格审慎，不得任意扩大适用范围。
三、商品房买卖合同中违约责任的承担方式之赔偿损失
商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方造成损失的，应当依法承担赔偿守约方因违约行为所受损失的责任。赔偿损失通常是指金钱赔偿，也包括实物赔偿，即以合同标的物以外的物品予以赔偿。其责任构成如下：（1）违约行为；（2）损失；（3）违约行为与损失之间有因果关系；（4）违约一方没有免责事由。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”而这里的赔偿损失性质上属补偿性赔偿，而具体到履行商品房买卖合同过程中的损失赔偿，《商品房买卖合同解释》特别增加对出卖人的恶意违约行为的惩罚性赔偿责任。
该司法解释第8条、第9条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以使用惩罚性赔偿原则。具体情形如下：
其一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
其二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
其三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
其四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
其五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
此五种情况下，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
关于商品房买卖合同的非财产损害赔偿问题。商品房买卖合同纠纷案件是否可以适用精神损害赔偿的问题，在理论界存在争议，在实践中也出现个别适用精神损害赔偿的案例。但是通说认为，不适用精神损害赔偿，对此应从严把握，不要随便扩大适用精神损害赔偿。因为，最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第1条规定，自然人因人格权利受侵害可以向人民法院起诉请求赔偿精神损害。而在商品房买卖合同纠纷，逾期交付、办证、房屋质量等不会导致买受人人格权利受损情形，支持其精神损害赔偿属于适用法律错误，应予以纠正。精神损害赔偿适用的领域原则上应限于侵权纠纷案件，现行法律规定也是如此。至于个别确实给合同当事人造成很大精神伤害、痛苦的商品房买卖合同案件，或合同违约责任与侵权责任竞合的情形，判决支持受害人一定的非财产损害赔偿有其合理性。但是我们必须明确，在普通商品房买卖合同中存在的房屋质量问题排除适用精神损害赔偿的余地，仅限于财产损害赔偿。
