庄清源律师

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商品房预约合同违约的后果

发布者:庄清源律师|时间:2016年09月14日|分类:合同纠纷 |530人看过

预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围。质言之,预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。虽然理论界对于信赖利益的概念及利益范围存在较大的争议,致使审判实务颇感困惑而无所适从;但依我国合同法理论目前基本共识,对信赖利益(指对本约的信赖利益)的赔偿以不超过履行利益为限。信赖利益通常包括所受损失与所失利益。其中,所受损失包括:缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等;所失利益主要是另失订约机会之损害。

买卖预约合同的损害赔偿范围主要是指“所受损失”,至少应当包括四项内容:(1)订立预约合同所支付的各项费用,例如交通费、通讯费等;(2)准备为签订买卖合同所支付的费用,例如考察费、餐饮住宿费等;(3)已付款项的法定孳息;(4)提供担保造成的损失。

预约中有违约金条款的情形
根据《合同法》第114条第2款关于“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定,我国合同法上违约金是以“赔偿为主、惩罚为辅”的双重性质违约金。在违反预约合同时,认定违约金高低的关键问题是如何界定当事人的损失?如前所述,界定买卖预约合同的损失主要指“所受损失”,通常包括四项内容:其一,订立预约合同所支付的各项费用;其二,准备为签订买卖合同所支付的费用;其三,已付款项的法定孳息;其四,提供担保造成的损失。

预约中没有违约金条款的情形
在该情形中,守约方应证明因对方违反预约而给自己造成损失的存在。在赔偿数额问题上,应遵循前述损害赔偿范围的界定原则,将其限定在本约之信赖利益,并以不超过履行利益为限。据此可推论,预约所保护的利益的上限为本约的履行利益。


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