“出卖人已按约定收取购房款”的内涵为：认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。

这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。买受人支付房款的方式有三种，一是一次性付清全款，指买受人在签订商品房买卖合同时或在合同约定的时间内一次性支付全部房价款的付款方式。二是分期付款，指根据商品房买卖的约定，先由出卖人将期房预售或将现房出售给买受人，买受人在一定期限内分次支付商品房价款的付款方式。实务中，首付一般不低于房价总款的10％。余款一般在房屋交付使用后一段时间内付清，最长期限可达30年。三是以个人住房贷款的方式付款。指贷款人向借款人发放的用于购房自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的贷款人有权依法处分抵押物或质押物，由保证人承担贷款本息的连带责任。出卖人收取房款的方式即使与上述情况不同，也应按约定的方式履行。