一、案情简介

    2014年7月15日，王先生入住小区，因对物业将小区绿地改变为车位有异议，拒绝向物业公司交纳，物业公司起诉至法院，要求王先生支付物业服务费。

二、律师点评

    洛阳房产律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

    法院认为本案系物业服务合同纠纷，被告提出抗辩应当围绕原告，被告提出物业将绿地更改为车位未提供证据，且以此抗辩法律依据，被告如主张应当另案再诉。

    1、物业公司是否有权私自将小区绿地变更为车位？

    根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 因此，物业公司无权私自将小区绿地损毁，变更为车位。

    2、物业公司是否有权收取停车费、车辆管理服务费？

    第一、根据《物权法》第七十四条规定， “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，物业公司不能对属于公共道路或者其他场所属于业主共有的车位收取停车费，对于其他属于开发商所有或者物业所有的车位可收取停车费。

    第二、由于物业服务具有特殊性，涉及不特定多数人的共同利益，物业公司为保证小区业主的停车需求，在该小区公共道路上划定停车位提供给业主用于停放车辆，属于正常的物业服务行为。同时，官房物业公司为维护小区公共秩序，保证小区业主能够享有和谐有序的生活环境，势必需要对小区公共道路上的车辆停放进行引导、规范和管理。业主在车辆停放过程中实际上已经享受了官房物业公司提供的管理和服务，应当对此支付相应的管理费用。

    第三、根据洛阳市发改委相关文件，物业公司可以对公用车位地上停车场收取100-150元/月的车辆管理服务费，对地下停车场收取150-200元/月的车辆管理服务费，业主专有的专用车位车辆管理服务费30元-50元，外来车辆3元/次的标准收取。

    3、车位不足，物业公司如何合法的将小区绿地变更为车位？

    根据《物业管理条例》第十一条和《河南省物业管理条例》第二十二条之规定，改建、重建建筑物及附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，如果该行为改变了小区的绿化规划，在经过业主同意后，还要经园林部门审批，否则，业主可通过相关部门或者司法途径进行维权。

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