一、案情简介

2015年2月17日，洛阳市民王先生购买到某开发商销售的现房一套，王先生交纳首付款后，开发商将房屋交付给王先生使用，但被告并未依约为王先生办理房屋产权登记。后王先生发现被告在其不知情的情况下将包括本案涉案商铺在内的整幢楼全部抵押于他人，并办理了他项权证。

二、律师观点

洛阳律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

1、王先生有权直接以合同目的无法实现，起诉开发商要求解除合同并请求承担赔偿责任。

某开发商将商品房销售王先生后，并且已经交付，在其不知情的情况下将涉案房屋抵押第三人，导致双方之间的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。王先生有权起诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，请求开发商返还购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、如果第三人银行在办理抵押存在审查过错，王先生有权起诉法院，确认开发商与银行之间的抵押合同无效。

王先生依据《房屋买卖合同》有权要求开发商将涉案房屋过户登记于本人名下，对本案涉案房屋有利害关系。因涉案房屋被设定抵押权，现王先生作为《房屋买卖合同》的签订方之一，有权起诉要求确认抵押合同的效力。关于抵押合同的效力，在2015年已经交付被王先生等人使用。银行陈述于2016年与开发商在签订抵押合同时应当对涉案房屋进行过实地考察，据此，可以认定银行知晓房屋均存在他人占有居住的事实，表明涉案房屋极有可能已出售给他人，登记的权利人开发商可能与客观事实不符，但银行未提出过异议。故银行在应当知晓涉案房屋权属存在瑕疵的情形下与开发商签订抵押合同，就涉案房屋设定抵押权，该抵押合同损害了第三人王先生的合法权益，应属无效。银行辩称此前陈述“应当”对抵押房屋进行过实地考察系推断用语，实际并未考察，但被告银行并未举示相应证据证明，且被告银行作为经营放贷的金融机构，对贷款的发放、担保物的审核应当具有规范的程序，其陈述“应当”进行过实地考察并非推断性用语，而是对银行审核担保物规范程序的一种表述，即确认实地考察过涉案抵押物。因此，王先生有权确认抵押合同无效。

声明：

本文河南蓝锐律师事务所原创，责编｜郭世斌，仅供大家学习和交流，若来源标注错误或侵犯到你的权利，烦请告知，我们将立即删除。