一、案情简介

2007年1月25日，刘先生与开发商签订十四份《商品房买卖合同》，约定刘先生向开发商购买14套商铺。同日开发商办理备案登记手续，并于次日向刘先生出具总额10354554元的发票。

2007年1月26日，刘先生与开发商签订《借款协议》，开发商向刘先生借款1100万元;开发商自愿将其开发的商铺抵押给刘先生，抵押的方式：签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票，并约定偿还借款，刘先生将抵押手续退回，如到期不偿还，开发商将以抵押物抵顶借款，双方互不支付任何款项。合同签订后，刘先生向开发商发放1100万元借款，开发商出具收据。

2007年4月26日，开发商未能偿还该借款。刘先生起诉至法院请求确认签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令开发商履行商品房买卖合同。

二、法院判决

2014年5月23日，一审法院判决合同有效，开发商应当履行商品房买卖合同。开发商不服上诉至中院，被驳回上诉，维持原判。开发商不服向省检察院申诉，省检察院抗诉，省高院撤销一审、二审判决，驳回刘先生诉求。刘先生向最高院申请再审，最高院最终撤销省高院判决，维持二审法院判决，支持刘先生诉求。

三、律师点评

洛阳律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

关于本案是买卖房屋关系还是民间借贷关系，省高院和一审、二审、最高法院做出相反的判决，理由如下：

第一、省高院法官认为：刘先生和开发商之间属于民间借贷关系而非商品房买卖关系，商局房买卖合同是借款合同的抵押担保内容。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定"抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"因此，双方之间关于"到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项"的约定违反法律的强制性规定，应属无效。鉴于就争议法律关系的性质释明后，刘先生不变更诉求，刘先生关于确认合同有效并继续履行的请求不予支持，但刘先生可依法另行提起诉讼主张其权利。

第二、最高院法官、一审、二审法官认为：商品房买卖合同和借款协议均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。双方当事人在借款协议中约定以签订商品房买卖合同的形式为借款提供担保，并为此在借款协议中为商品房买卖合同附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。故应当继续履行商品房买卖合同，山西高院再审判决适用法律错误，应予撤销。

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