洛阳房产纠纷律师｜洛阳律师郭世斌｜河南蓝锐律师事务所

一、案情简介

2016年10月1日，洛阳刘先生与洛阳某房地产开发公司（以下简称开发公司）签订认购书，刘先生认购某号楼某单元房屋，自愿向开发公司交纳2万元定金。该开发公司销售房产不具备房屋预售许可证，后洛阳市政府下发限购政策，刘先生不符合在洛阳购房条件。刘先生认为开发公司未取得预售许可证，销售过程中存在欺诈，拖延办理网签导致其无法在洛阳购房，起诉至法院请求开发公司返还双倍定金4万元，并赔偿损失8000元。

二、法院判决

2016年2月19日，一审法院判决开发公司返还刘先生定金2万元，驳回刘先生其他诉讼请求。后刘先生不服，上诉至中级法院，被驳回上诉，维持原判。

三、律师点评

洛阳房产律师｜河南蓝锐律师事务所郭世斌律师答疑解惑：

第一、关于涉案认购书的效力，现行法律及行政法规并未规定在未取得商品房预售许可证的情况下禁止开发商与购房者签订商品房预约合同性质的认购书，双方签订的认购书不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

第二、开发公司在认购书明确表示未取得商品房预售许可证，取得后另行签订房屋预售许可合同，本案中因政策原因即不可归责于双方的原因，导致刘先生与开发公司无法按照认购书的约定签订商品房预售买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，开发公司应当将其收取的刘先生的20000元定金予以返还。刘先生要求开发公司向其双倍返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据。

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