案件描述

2005年5月16日，罗某与韦某签订《房屋买卖合同》，约定韦某将单位分配的房改房作价120000元卖予罗某，并于2015年5月31日前腾房给罗某并办理交接，由于房屋目前暂时不能办理过户手续，如需过户时韦某必须协助罗某办理相关过户手续。合同签订当日，罗某依约向韦某支付全部房款，韦某出具收据并按约定将房屋及住房证、水电费交费登记本交付罗某，2005年6月28日该房取得房产证，所有权人登记在韦某名下，产权比例100%，该房屋罗某使用至今。后韦某在满足过户条件下迟迟不履行其协助义务，致使罗某在此房中居住近十年仍没有取得房屋的所有权。

办案过程

本律师作为罗某的代理人对案情进行综合、全面分析，向人民法院提出了要求确认该房屋买卖合同有效，同时要求韦某履行协助罗某办理房屋产权过户手续义务的诉讼请求。韦某向法院答辩称：该房屋所有权在签订合同时归单位，并且是与妻子的共同财产，其没有处分权，其认为与罗某签订的买卖合同无效，请求法院驳回罗某的诉请。经法院审理查明认定双方签订《房屋买卖合同》时，已形成房屋买卖合同关系，且韦某与其妻对该房屋有平等的处理权，韦某已于2005年6 月28日取得该房的房产证，并依约腾房交付罗某使用。后法院对我方诉请全部予以认可，判决罗某与韦某签订的房屋买卖合同有效，同时韦某协助罗某办理该房屋的产权过户手续。

韦某不服上诉至贵阳市中级人民法院，诉称：

1、房屋系夫妻共同财产，其没有处分权;

2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，其没有处分权，故买卖合同无效;

3、买卖合同违反了铁道部文件、贵州省人民政府若干地方性法规的规定，应为无效;4、合同认定无效后其要求罗某将房屋返还，其也愿意返还罗某已付的全部购房款和银行同期利息，要求二审法院撤销原判，依法改判支持其全部诉请。

本代理人答辩称：

1、房屋买卖合同签订时，韦某已经向单位购买了该房屋的全产权，故韦某认为其无权处分房屋的主张不能成立;

2、签订合同时韦某及其妻均在场，是知情的，且罗某购买房屋时价格比同地段市场价格高，我方认为原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审法院经查明，认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，涉案房屋虽系夫妻共同财产，但韦某之妻在与其离婚时并没有对房屋的归属及处理进行任何约定，在罗某居住的近十年里，其妻也没有向罗某主张任何权利，故夫妻对共同财产都有平等的处分权，韦某卖房的行为有效。法院最终判决驳回上诉，维持原判。

律师观点分析

房屋买卖过程中经常会遇见本案此种情形，但根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等规定，买卖双方真实意思表示而签订的合同，在不违法法律、行政法规的强制性规定下均为有效，房屋是否办理物权登记，并不影响合同效力。

夫妻有平等处理共同财产的权利，本案罗某有理由相信出卖房屋系韦某夫妻二人共同意思表示，故罗某善意取得该房屋。