律师观点分析

商品房预约合同纠纷

案情特征词：不能实现合同目的合同关系变卖适格主体书面合同过错程度连带责任举证印章破产

原告：A，女，1963年生，汉族，户籍地贺州市八步区，现住贺州市八步区。

委托诉讼代理人：梁XX，XXX律师。

被告：XX公司，住所地贺州市八步XX。

法定代表人：B。

管理人：广西某破产清算有限公司，住所地南宁市青秀区。

被告：贺州市XX公司，住所地贺州市新兴北路32号，统一社会信用代码：9145XXXX0346276J。

法定代表人：B。

委托诉讼代理人：萧律师，广东**律师事务所律师。

原告A与被告XX公司（以下简称XX公司）、贺州市XX公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告A的委托诉讼代理人梁XX及被告XX公司的委托诉讼代理人萧律师到庭参加诉讼。被告XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告A向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告XX公司之间的商品房预约合同关系；2．被告XX公司返还原告购房及车位意向金336000元并支付利息（利息计付：以336000元为基数，从2015年1月4日起按年利率6％计至实际返还之日止，计至起诉之日2021年7月4日的利息为131040元），并按照原告已付款项336000元的一倍赔偿损失；3．被告XX公司对上述债务承担连带责任；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月4日，原告与XX公司达成购买金泰花园13栋2单元1104号房及车位的意向，原告向XX公司支付了336000元购房及车位的意向金，XX公司以XX集团项目部名义出具三张收款收据交原告收执。原告在交纳上述款项后，XX公司一直未能与原告签订正式商品房预售或买卖合同，导致原告的购房目的无法实现。XX公司由于资不抵债，案涉房屋已被贺州市八步区人民法院依法变卖。由于合同目的已无法实现，合同关系应当解除，XX公司在未取得商品房预售许可证时即进行房屋销售，其行为具有违法性，合同解除后，XX公司应对原告承担赔偿责任。因XX公司与XX公司共同开发建设涉案房地产项目，XX公司以XX公司项目部的名义给原告出具收款收据，因此XX公司也是义务主体，应承担连带清偿责任。

原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1．收款收据原件3份，2．贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初752号民事判决书复印件1份，贺州市中级人民法院（2020）桂11民终1144号民事判决书复印件1份，3．关于“贺州市XX司项目指挥部”开具收据的情况说明复印件1份。

被告XX公司辩称，1．针对原告提供的加盖“贺州市XX司项目工程指挥部”印章的收款收据作说明如下：该印章是XX公司项目工程指挥部为了方便管理项目而刻制，工程指挥部服务于XX公司，该印章实际是由XX公司控制和使用，XX公司如何使用该印章，与XX公司无关。XX公司在本案中亦未收取原告的任何款项，也未开具收款收据，且该笔款项最终亦未用于XX公司的生产经营。XX公司不应对该笔款项承担责任。2．XX公司不是本案适格主体。XX公司未参与被告XX公司与原告商品房预约合同的磋商、履行过程当中，并非权利义务的相对方，XX公司与原告之间关于权利义务的约定不能约束XX公司。3．原告与XX公司关于认购房屋及车位的意向仅达成初步口头共识，双方无书面合同，亦未约定意向金的性质及相关违约责任，原告要求赔偿已付款项一倍损失的诉请没有依据。4．购房是一件大事，应予谨慎，原告作为购房者应对意向房屋有一定的了解、认知后再作出是否购买的决定。原告在明知所购房屋为期房且XX公司未取得预售证的情况下，依然与XX公司达成认购意向，原告应自行承担相应的责任。综上，请法院驳回原告对被告XX公司的诉讼请求。

被告XX公司对其主张未向法庭举证。

被告XX公司未到庭，亦未向法庭提交书面答辩状。

当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃对对方当事人提交的证据质证的权利。

对原告的证据1、2真实性，本院予以确认并在卷佐证，对证据3，本院综合全案案情予以认定。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

贺州市桂粤湘人才创业工程（又名金泰花园）系被告XX公司开发建设的房地产项目。2015年1月4日，原告与被告XX公司达成购房意向，原告向其支付了13号楼2单元1104号房的136000元购房意向金。同日，原告向被告XX公司购买车位，向被告XX公司交纳两个车位款共计200000元。上述购房意向金及车位款，被告XX公司均以该公司项目部名义出具收款收据交原告收执。

另查明，贺州市XX司工商登记实为被告贺州市XX公司。2021年1月22日，贺州市中级人民法院裁定受理被告XX公司的破产重整申请。被告XX公司至今未能将上述房屋及车位交付原告。

本院认为，原告为购买被告XX公司开发的金泰花园13-2-1104号房向被告XX公司交纳选号款，该款性质应定为购房意向金，双方虽未签订书面的商品房预约合同，但形成了事实上的商品房预约合同法律关系。原、被告之间的该预约合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方当事人均有约束力。被告XX公司作为涉案房屋的开发建设者，被告XX公司作为出具收款凭证的相对人，均系本案适格被告。

关于合同的解除和款项的返还问题。本案中，由于被告XX公司至今未将涉案房屋及车位交付原告，且贺州市中级人民法院于2021年1月22日受理了被告XX公司申请破产重整一案。根据

“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，对原告主张解除与被告XX公司之间的合同关系的诉请，本院予以支持。根据

“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求 被告XX公司返还购房意向金136000元及车位款200000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

关于原告主张要求被告XX公司按年利率6％支付利息及赔偿一倍损失是否具有事实和法律依据的问题。被告XX公司在未取得商品房预售许可证时即进行房屋销售，违反了法律规定，其行为具有违法性，因解除合同给原告造成的损失，被告XX公司应当承担赔偿责任。根据本案案情，涉案已付款项中既有购房意向金又有车位款的性质，本院综合近年来当地房价市场及车位价款的上浮情况及合同过错方的过错程度，酌情确定原告的损失：1．对原告主张按已付房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，本院予以支持，即被告XX公司应赔偿原告已付购房意向金一倍损失136000元；2．对原告主张按已付车位款一倍赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。原告已付车位款200000元，被告未能交付车位给原告造成的损失实质为资金占用损失，本院确定该损失的计算方式为：以200000元为基数，从2015年1月5日起按照年利率6％计算利息至2020年8月19日，从2020年8月20日起按照年利率3.85％计算至被告XX公司破产重整申请被受理之日即2021年1月22日止。

关于被告XX公司是否承担连带责任的问题。原告向被告XX公司交纳购房意向金，XX公司以其项目部名义向原告出具收款收据，其主张该项目部公章实际为被告XX公司控制，且XX公司未实际收到该笔款项，没有证据证明，本院不予采纳。因此，被告XX公司应作为本案的义务主体，共同承担责任。对原告主张被告XX公司对被告XX公司上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，依据规定，判决如下：

一、解除原告A与被告XX公司于2015年1月4日形成的 商品房预约合同关系；

二、被告XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告A购房意向金136000元并赔偿原告A损失136000元；

三、被告XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告A车位款200000元并赔偿原告A损失66417.78元（损失计算：以200000元为基数，从2015年1月5日起按年利率6％计算至2019年8月19日为55466.67元，从2019年8月20日起按年利率3.85％计算至2021年1月22日止为10951.11元）；

四、被告贺州市XX公司对上述债务承担连带责任；

五、驳回原告A的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费11830元，减半收取5915元（原告已预交），由原告A负担1952元，由被告XX公司、贺州市XX公司共同负担3963元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。