律师观点分析

原告：陈某。

委托诉讼代理人：周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。

原告陈某向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告一倍定金650,000元；2．判令被告承担原告律师费30,000元。庭审中，原告将诉请变更为：1．判令被告支付原告一倍定金260,000元；2．被告赔偿原告损失390,000元；3．判令被告支付原告律师费30,000元。

事实与理由，原告与被告于2020年4月12日签订《动迁房买卖合同》，约定被告将某于上海市松江区松江南站的动迁安置房出售给原告。房屋转让价款为1,300,000元整，定金为650,000元。合同约定：乙方（原告）于2020年4月10日向甲方（被告）代理人支付意向金人民币10,000元整（后期转为定金）；乙方于2020年4月15日前支付给甲方购房定金人民币650,000元整（含4月10日支付的10,000元意向金转为定金）。若因甲方违约诉请法律的，甲方保证赔偿乙方因索偿而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。合同签订后，原告即向被告支付650,000元定金。但在2021年4月26日，原告接到消息称被告不卖房了，并于5月4日收到了被告返还的定金650,000元。原告要求被告返还双倍定金，被告始终未支付。被告不愿意履行合同，致使不能实现合同目的的，此系被告违约，依照买卖合同约定及《民法典》规定，被告应向原告双倍返还定金，但原告依法将定金金额予以调整。因被告违约时房价已经超过了双方合同签订时的房价，因此要求被告赔偿相应的损失。原告为维护自己合法权益，故诉至法院。

被告彭某辩称：不同意原告的诉请。1．原告主体不适格，买卖合同的买方为四人，原告没有购房资格，只有与另外三人一起，才具有购买资格，原告的诉请是基于被告违约可能造成的损失才主张的，即使原告具有购房资格，被告的违约行为也未给原告造成损失。2．合同中约定的定金过高，按照相关法律规定，定金不能超过房屋价款的20％，超过部分无效，且定金、违约金及其他损失系选择性的，原告现即主张了定金又主张了违约损失。3．双方仅签订了协议，未进行网签、交付、过户、装修，即使承担违约责任也不应当承担全部的违约责任；4．被告年事已高，身患多种疾病，经常需要去医院，被告有老年痴呆的症状，可能是一时缺钱想卖房，现经常去上海看病，因此想自住，与原告协商解除买卖合同，原告未同意。

本院经审理认定事实如下：2020年4月12日，原告作为买受人、乙方，被告作为出卖人、甲方，双方签订《动迁房买卖合同》，该份合同首页载明出卖人为被告彭某，买受人为：陈某、朱某1、张某、朱某2。合同尾页甲方签约处有被告签字，乙方签约处仅有原告陈某的签字。

该份合同第一条约定，2020年4月12日甲乙双方自愿达成动迁房买卖合同，约定甲方将其分得的位于上海市松江区松江南站C18-43-01地块善德苑15栋西单元903室的动迁安置房一套出售给乙方，该房屋目前情况如下：1、该房屋的土地使用权获得方式：转让；2、该房屋建筑面积为74.97平方米；3、该房屋转让（交付）时为毛坯房；4、该房屋没有挂户口、没有设立抵押、租赁；5、该房屋建筑用途为：住宅。

合同第二条约定，甲乙双方协商一致，甲方同意上述房屋转让总价款为人民币：1,300,000元整，该价格包含房屋生活配套设备、附属设施、物业维修基金、甲方已经缴纳的物业管理费、水电煤、有线电视等初装费及室内装修家电家具和该房屋占用范围内土地使用权出让金。

合同第三条房款支付期限及方式约定，1、乙方于2020年4月10日向甲方代理人支付意向金人民币10,000元整（大写：人民币：壹万元整）（后期转为定金）；2、乙方于2020年4月15日前支付给甲方购房定金人民币650,000元整（大写：人民币：陆拾伍万元整）（含4月10日支付的10,000元意向金转为定金）；3、乙方于甲方交付房屋钥匙之日，交付房款计人民币130,000元整（大写：人民币：壹拾叁万元整）；4、甲方在办理该房屋不动产权证完成并领取权证7日内移交给乙方，乙方在收到不动产权证当天支付给甲方房价款人民币：320,000元整（大写：人民币：叁拾贰万元整）；5、甲方产权证出来后，必须放在乙方这里，否则视为甲方违约；该房屋完成产权过户当日乙方支付甲方购房尾款：200,000元整（大写：人民币：贰拾万元整）；

合同第十五条违约责任约定：1、甲方手续第三条第一项购房款，甲方反悔不出售上述房屋给乙方的，则甲方应退还本金，并违约金为已付房款的万分之五，乙方反悔不买无权要回所付款项。2、甲方反悔不出售（或者变相上涨房价）该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于伍个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失。同时须另行赔付乙方装修款、搬迁运输费、误工费、中介费、已付房款的利息（按照同期银行贷款利率四倍支付），且装修款不以发票计。甲乙双方约定应赔付装修款为人民币200,000.00元整（大写贰拾万元整），若因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索偿而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。该份合同另对双方的其他权利义务事项进行了约定。

2020年4月12日原告通过其名下尾号为2274的银行账户向被告名下尾号为9179的银行账户转账交付64万元，交易附言：善德苑15栋903定金。银行转账业务凭证上书写“定金已收一万”，被告在下方“已收”处签名。

上述合同签订后，被告称其2020年12月左右，决定不再履行上述合同，后2021年2、3月份左右，与原告协商解除合同，但原告未同意。

2021年5月4日，被告通过其名下尾号为9179的银行账户向原告名下尾号为2274的银行账户转账交付650,000元，2021年5月7日，被告配偶向原告发短信称：陈某你好，你的购房款65万已经退还给你，请查收。

另查明，原告为本次诉讼于2021年5月7日与上海市志致远律师事务所签订聘请律师合同，合同约定律师费30,000元，同日，该律师事务所出具收据一份，载明收到原告交付的律师费30,000元，2021年5月24日，该律师事务所开具上海增值税普通发票一份，发票显示律师代理费共计30,000元。

审理中，对于买卖合同的签订，被告到庭陈述称其合同是与一个人签订的，房子也是卖给一个人，合同的磋商、签约及部分钱款的交付均是与一个人进行的，其未与案外人朱某1、张某、朱某2协商过购房事宜。案外人朱某1、张某、朱某2到庭陈述称，此前因为限购事宜，合同上将朱某1、张某、朱某2的名字写了上去，但其后续并未参与，未与被告磋商过买房事宜，对于该份合同上买方的所有权利义务由原告一人承担其无异议。

审理中，双方确认如认定合同有效且原告主体适格，被告的违约时间为2021年5月4日。因双方对于系争房屋2021年5月4日的房屋价值无法达成一致，原告申请评估，后经本院委托，上海XX有限公司出具沪富估报（2021）第0428号鉴定估价报告，估价结果为，系争房屋在满足全部假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为200.22万元，折合每平方米建筑面积单价为26,310元。原告为此支付评估费6,800元。

以上事实，有动迁房买卖合同、中国农业银行业务凭证、中国农业银行网上银行电子回单、短信、聘请律师合同、收据、上海增值税普通发票、沪富估报（2021）第0428号司法鉴定估价报告、当事人陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于：1、原告是否为本案适格原告，2、如原告主体适格，被告是否应当承担违约责任及具体如何承担。对此，本院分析如下：

对于第一项争议焦点，本院认为，原、被告签订的动迁房买卖合同中虽然合同首页载明买受人共计四位，但被告到庭陈述称其房子是卖给一个人的，合同的磋商、订立及后续的履行也是与一个人进行的，被告虽未确认该人员即为原告，但在案证据可以证明合同的订立及部分钱款的交付均系原告进行的，故可以确定被告陈述的该人员即为原告。同时，合同载明的另外三名买受人也到庭陈述称其未与被告磋商过买卖房屋事宜，后续合同的订立及履行也未参与，且对于买卖合同中买受人的所有权利义务均由原告享受及负担并无异议，故本院认定动迁房买卖合同的系原、被告之间建立的，原告以买受人的身份主张相应的合同权利并无不当，原告系适格的主体。

对于被告应当承担的违约责任，本院认为，原、被告之间的合同合法有效，双方均应恪守，合同签订时，原告即便并无购房资格，也不影响合同效力。双方在合同中约定房屋转让总价款为1,300,000元，其中购房定金为650,000元。合同签订后，原告依约向被告交付了定金650,000元。此后，被告却某将原告支付的购房定金退还给了原告，并拒绝继续履行合同，故被告的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。

对于原告要求被告返还定金260,000元的诉请，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。现因被告违约导致双方合同无法继续履行，故被告应当双倍返还定金。但定金的金额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力，本案中，双方合同约定的购房款为1,300,000元，故260,000元之外的部分不产生定金效力。此前被告已将原告交付的定金退还了原告，现原告要求被告退还双倍的定金的差额260,000元，于法有据，本院依法予以支持。

关于原告要求被告支付房屋差价损失的诉讼请求。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。同时，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，评估报告显示被告违约时，即2021年5月4日系争房屋的价值为2,002,200元，而双方合同约定的购买价格为1,300,000元，故原告主张被告另行支付房屋差价损失390,000元，于法有据，本院依法予以支持。

对于律师费损失，原、被告签订的动迁房买卖合同中约定若因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索偿而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等，现原告提供的证据显示，原告为本案聘请律师并花费律师费30,000元，故原告要求被告赔偿律师费损失30,000元，于法有据，本院依法予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：

一、被告彭某于本判决生效之日起十日内返还原告陈某双倍定金差额260,000元；

二、被告彭某于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某房屋差价损失390,000元；

三、被告彭某于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某律师费损失30,000元。