房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

樊X为北京XX公司的负责人，2017年1月15日，樊X向原告介绍可以购买被告一开发的霸州市XX项目房屋。于2017年1月15日被告一收取原告购房定金20万元，原告与被告一签订了《内部员工购房确认单》，约定原告购买该公司开发的霸州市XX项目1-2-701号房屋，房屋面积为91.41平方米，购房总款为685575元。同日，原告向樊X账户转款35000元。后原告得知被告一至今未取得商品房预售许可证，没有房屋预售资格，房屋无法销售。原告找到被告一商量退款事宜未果。被告二在从事中介服务时也未尽审查义务存在过错，现北京XX公司已经注销，故被告二应当对此承担责任原告为维告自身合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。

法院认为，被告廊坊市XX公司与原告刘X签订内部员工购房确认单后，未与原告签订正式房屋买卖合同，至今被告廊坊市XX公司未取得商品房预售许可证，亦无法确定房屋交付时间，其与原告签订内部员工购房确认单，收取原告购房定金款，违反法律强制性规定，双方订立的内部员工购房确认单无效，被告应当返还已经收取原告购房定金200000元，并赔偿原告相应的利息损失。双方虽没有约定违约金或者损失计算方式，但被告占用刘X资金给刘X造成了损失，在没有证据证明具体损失数额的情况下，以支付资金占用期间利息为宜。利息自2017年1月15日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%/年计算，2019年8月20日起至退清全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%/年计算。

北京XX公司作为专业的房地产经纪公司，负有审查被告廊坊市XX公司售房相关手续的义务，该公司在被告廊坊市XX公司不具备售房手续的情况下，为原告与被告廊坊市XX公司房屋买卖行为进行居间服务，收取原告居间服务费35000元应返还给原告，并赔偿原告相应的利息损失。判决如下：

一、2017年1月15日原告刘X与被告廊坊市XX公司签订的内部员工购房确认单无效。

二、被告廊坊市XX公司返还原告刘X购房定金200000元，限本判决生效之日起七日内付清。

三、被告廊坊市XX公司以200000为基数，自2017年1月15日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%/年向原告刘X支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%/年向原告刘X支付利息至退清全部款项之日。

四、被告北京XX公司返还原告居间服务费35000元整，限本判决生效之日起七日内付清。

五、被告北京XX公司从2017年1月15日起，以35000元整为基数，自2017年1月15日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%/年向原告刘X支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%/年向原告刘X支付利息至退清全部款项之日。