国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金的概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。
“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。但大家都是明知山有虎偏向虎山行。
   购买小产权房的风险主要表现在：1、违约风险：小产权房因没有缴纳土地出让金，不能上市交易。其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；2、拆除风险：小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；3、按揭及再转让风险：无法按揭付款，因大多属于违建，升值缓慢，再转让困难；4、质量风险：小产权房不是商品房，且大部分为违建，出售方不是合法的开发公司，购买后不可能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。
　　因此，绝大多数情况下，购买小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的所有权，买卖合同均属无效合同，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持。
    解决“小产权房”问题任重而道远。