孙璐律师提示：城中村改造及征收补偿

一、城中村的概念

所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。

二、孙璐律师提示城中村土地的法律依据

根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。

三、孙璐律师提示城中村改造及征收补偿

房屋拆迁补偿一般采取货币补偿、房屋产权调换两种方式。

一般对 “城中村”重建改造工作指挥部将设立资金监管账户，按项目拆迁总资金70%的比例进行资金监管，保证拆迁补偿资金按时足额到位。此外，建成区内“城中村”的现有集体土地以及周边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，将全部用于“城中村”改造，改造区域不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。

针对建设用地的土地征购问题，对依法办理过出让手续的，按批准用途进行评估，并依照有关规定给予补偿。房屋拆迁补偿采取货币补偿、原地回迁两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。

征收拆迁的补偿原则，按照“周边房屋市场价货币补偿”、“拆一还一”原则，农村集体土地上的房屋，在“征地拆迁通告”和“房屋拆迁公告”发布之前办理了房屋产权证的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还。