增值税率降低与商品房销售的问题

近几年，全面“营改增”及此后出台的几个关于增值税的文件，商品房销售环节的增值税由原来的11%降到10%，后又降到9%。又由于房产开发周期较长的原因，这个期间税率降低，应缴税款减少。故有的购房者认为，税率降低所带来的税款优惠不应该属于开发商，相应少收的税费应在总价中退还或扣除。那是否是这样的呢？

首先，看增值税的定义。根据增值税暂行条例第一条之规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

由上述条文可以看出，在购房者与开发商之间，增值税的纳税人即纳税主体是开发商，而不是购房者。

再回过头看，国家关于降低增值税税率的相关文件。

11%降到10%的文件，财政部、税务总局《关于调整增值税税率的通知》财税〔2018〕32号第一条：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

10%降到9%的文件，财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》公告2019年第39号第一条：增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

从上述两个国家降低增值税的文件中不难看出，政策所针对的都是纳税人、即纳税主体本身。结合之前增值税的定义，公告是在减少开发商应该缴纳的增值税，公告自始至终也没有对不动产买卖中的购买方作出任何的涉及。

上面讲的是行政部门的相关规定，回到司法审判实践中，又是如何呢？

搜索了苏州地区的相关案例。分别是：2018苏0505民初3520号、2018苏0505民初4268号、 2018苏0505民初4270号。

在此节选了法院说理部分的内容：开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，但原被告已经通过合同第四条作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款第X条第X项的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响；换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响；第三，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。

从上面的法院说理看出：在总价固定的情况，除非双方对于税率变化与房价挂钩进行了相应的约定，否则税率变化不会影响总价。税率降低带来的优惠由开发商享受。

最后，说一下个人观点、按照我们购房者的交易习惯，在去和开发商买房子，都不会去问含不含税，直接就是谈每平方多少，算出来总价多少。开发商开发票时，发票的金额那空格其实是按：价税合计÷（1+税率）作价税分离算出来的，价税合计÷（1+税率）*税率就是应缴的增值税，里面的“价税合计”其实就是和开发商谈好的总房价，再根据税率倒推其他项目。总房价不变的情况下，无论里面税率如何变化，只是发票其他几个框里写的数字变化罢了。