律师观点分析

原告：谢某，男，1975年7月17日出生，汉族，住泉州市丰泽区。

委托诉讼代理人：李双阳、吴伟清，福建重宇合众（福州）律师事务所律师、实习律师。

被告：吴某，男，1967年11月13日出生，汉族，住南安市。

委托诉讼代理人：林**、周**，福建泉中律师事务所律师。

被告：张某，男，1978年11月5日出生，汉族，住惠安县。

原告谢某与被告吴某、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢某的委托诉讼代理人李双阳、吴伟清、被告吴某的委托诉讼代理人林培德、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢某向本院提出诉讼请求：判决两被告立即支付原告自2014年4月29日起至起诉之日止的房屋租金（具体租金标准以鉴定评估为准）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认被告吴某向原告履行其与被告张某于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼租赁合同所约定的义务。2、两被告立即按双方签订的《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼所约定的租金支付时间等内容，向原告支付自2014年5月4日起至租赁合同终止的租金。事实和理由：被告张某于2014年4月29日之前将其所有的位于惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼出租给被告吴某。被告张某于2014年4月29日与原告签订两《存量房买卖合同》，约定将上述店面及骑楼转让给原告，原告履行全部付款义务后，双方于2014年5月4日办理完毕过户登记手续。办理过户登记后，原告发现被告某已经于转让前将上述房产出租给被告吴某，该事实在合同签订时被告吴某自始至终都没有对原告如实陈述告知。为此，原告多次向两被告要求支付自2014年4月29日起至租赁合同终止时的租金，但两被告至今未能支付原告租金。

被告吴某辩称，其对于本案讼争房屋转让一事事先并不知情。一、被告吴某于2012年间就已经租赁惠安县螺城镇中新花园B型1号楼整栋房屋并进行装修和经营超市，这是长期公开的事实，原告在作出购房决定之前也是清楚的。被告张某将房屋转让给原告，并办理了过户手续，却没有依法提前告知被告吴某，买卖双方串通存在明显过错，损害了被告吴某的正当知情权和优先购买权，被告吴某保留相应的追究权利。原告要求被告吴某自2014年5月4日起支付租金不合理，被告吴某一直按约定向被告张某付清租金，直至2015年1月1日起按惠安县人民法院要求协助执行，故原告应当向被告张某主张，不能要求被告吴某重复支付。二、原告无权要求被告吴某承担超出约定金额的房屋租金。租赁部分并不包括原告所购买的骑楼部分，骑楼部分不能要求租金。根据“买卖不破租赁”原则，即使租赁房屋的所有权发生变动，也不影响租赁合同的效力，被告吴某只能按合同约定支付租金。鉴于被告张某已将出租的房屋部分转让，原告应收取租金的比例应按所占比例收取，否则会损害被告吴某和其他产权人的利益。

被告张某辩称，其对原告所述没有异议，同意被告吴某直接将租金支付给原告。

经审理查明，两被告于2012年12月25日签订《房屋租赁合同》，其上主要约定：被告张某将位于惠安县螺城镇中新花园B型1号楼（面积1-5层约11839.21平方米、地下室2568.52平方米，但不包括该号楼的附属楼1-3层603平方米）出租给被告吴某；租赁期限自2013年5月15日起至2025年5月15日止，租金分段计算，即2013年5月15日至2016年5月15日每月租金40万元、2016年5月16日至2019年5月15日每月租金44万元、2019年5月16日至2022年5月15日每月租金48.4万元、2022年5月16日至2025年5月15日每月租金53.24万元，租金按每个月支付一次，每次的支付时间为每个月前5日内。此后，被告张某将上述部分房屋即位于惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼转让给原告，原告于2014年5月4日取得该房屋产权证（房产证号分别为惠房权证螺城字第201401746号、第201401747号）。被告吴某按合同约定已向被告张某支付租金至2014年12月31日，2015年1月1日起的租金，被告吴某按照本院协助执行通知书的要求，将租赁合同所约定的租金交至本院。双方对本院委托泉州中正房地产评估有限公司于2016年5月31日作出的泉中正评报字（2016）第Q201605304号房地产估价报告确定的本案涉讼房屋租金占比为6.03%没有异议。

上述事实，有原告提交的居民身份证、房屋所有权证书、房产／土地使用权权属涉税证明和现场照片，被告吴某提交的居民身份证、房屋租赁合同、指定付款函、银行转账凭证、协助执行通知书和支付款回单，以及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实，且双方均无异议，本院予以确认。

综上所述，本院认为，两被告于2012年12月25日签订《房屋租赁合同》，不违反法律法规强制性规定，应认定有效。双方当事人应按约定全面履行自已的义务。鉴于被告张某在房屋租赁期间即2014年5月4日将部分租赁房屋即位于惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼转让给原告，并办理了产权过户登记，即原告已取得该房屋的所有权。根据“买卖不破租赁”原则，租赁房屋的所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。但是，两被告《房屋租赁合同》中所涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼的合同权利依法应由原告继受。故原告请求确认被告吴某向原告履行其与被告张某《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼所约定的义务，依据和理由充分，应予支持。鉴于本案涉讼房屋租金占比经评估确定为6.03%，故被告张某应按其与被告吴某约定的租金收取比例6.03%向原告支付自2014年5月4日起至本判决生效之日止的租金。被告吴某应自本判决生效之日起将租金收取比例6.03%的租金直接支付给原告。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：

一、确认被告吴某向原告谢某履行其与被告张某于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼所约定的义务。

二、被告张某应于本判决生效之日起十日内按租金收取比例6.03%向原告谢某支付自2014年5月4日起至本判决生效之日止的租金（其中2014年5月4日至2016年5月15日按每月租金24120元计算；2016年5月16日至2019年5月15日按每月租金26532元计算；2019年5月16日至2022年5月15日按每月租金29185.2元计算；2022年5月16日至2025年5月15日按每月租金32103.72元计算）。

三、被告吴某应在本判决生效之日起根据《房屋租赁合同》约定的租金支付时间按租金收取比例6.03%向原告谢某支付租金（其中2016年11月至2019年5月15日按每月租金26532元计算；2019年5月16日至2022年5月15日按每月租金29185.2元计算；2022年5月16日至2025年5月15日按每月租金32103.72元计算）。

四、驳回原告谢某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11900元，减半收取5950元，由被告吴某、张某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。