律师观点分析

（2016）苏0505民初957号

原告：张某。

委托诉讼代理人：谷志栋、郭倩，江苏万拓律师事务所律师。

被告：杨某。

委托诉讼代理人：项某某，江苏某某律师事务所律师。

原告张某与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。本院于2016年4月19日公开开庭进行审理，原告张某及其委托诉讼代理人谷志栋与郭倩、被告杨某的委托诉讼代理人项伟东到庭参加诉讼。本院于2016年12月2日公开开庭进行审理，原告张某及其委托诉讼代理人谷志栋、被告杨某的委托诉讼代理人项伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的房屋买卖（置换）合同有效，被告继续履行合同；2、判令被告向原告支付逾期履行金8235元（房屋成交价的万分之五，即457.5元/日），暂计至起诉之日；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除2016年1月10日双方签订的房屋买卖（置换）合同；2、判令被告返还购房定金3万元；3、判令被告向原告支付违约金18.3万元，居间佣金1万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月10日，原、被告签订房屋买卖（置换）合同，涉案房屋座落于苏州市新区某某小区某幢某室，面积为85.79平方米，总价款为915000元，双方应于2016年2月20日前办理网签和资金托管手续，原告于当日向被告交付了3万元定金，被告出具了定金收条一份。第一次庭审时，被告以涉案房屋系夫妻共同财产，认为双方签订的合同无效并明确表示拒绝继续履行合同，根据合同约定，被告拒绝履行合同的应当承担房屋交易价格的20%作为违约金并承担双方的居间佣金。鉴于被告居住涉案房屋，继续履行存有交付的障碍，且被告明确表示拒绝履行合同，故原告诉至法院并在诉讼过程中变更诉讼请求。

本院认为，依法成立的合同对签订合同的当事人有效，当事人应当按约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，被告杨某与原告张某签订房屋买卖（置换）合同系其双方真实意思表示，该合同对原告张某与被告杨某有效。涉案房屋系杨某与熊某某共有房屋，被告杨某自己签订合同处分房屋，且被告熊某某拒绝追认原、被告签订的房屋买卖（置换）合同也不同意出售房屋给原告，上述协议无法履行，原告据此变更诉讼请求为解除原、被告双方于2016年1月10日签订的房屋买卖（置换）合同，变更诉请申请书于2016年11月16日送达被告，故原告张某与被告杨某于2016年1月10日签订的房屋买卖（置换）合同于2016年11月16日解除。因合同已经解除，原告张某要求被告杨某返还其交付的定金3万元，本院予以支持。关于违约责任：被告杨某作为房屋共有权人之一，在未认真沟通征得其他共有权人同意的情况下擅自与原告签订房屋买卖（置换）合同并收取原告定金，在签订合同后未积极促成其他共有权人追认合同效力而是以其他共有权人不同意为由拒绝履行合同，给原告造成损失，应当承担相应的违约责任；原告作为买受人，在进行房屋买卖这一大额财产的交易中，应具有高度谨慎的注意义务，应认真核实协议签订者是否系房屋所有权人及其是否取得其他房屋共有权人的授权，原告在明知涉案房屋系杨某与熊某某共有情况下，在熊某某未在场且未出具授权委托书的情况下，草率与共有权人之一杨某签订协议，对协议无法履行亦具有一定过错，应承担相应的责任。因协议中约定违约方需向守约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金，故违约金总额为915000元×20%=183000元，结合本案具体案情，本院酌定原告张某承担20%责任、被告杨某承担80%的责任，故被告杨某赔偿原告张某违约金146400元。关于原告提出的要求被告支付居间佣金1万元的诉讼请求，因原告于庭审中陈述该居间佣金并未实际支付，故对其该主张，本院不予支持。关于被告要求追加熊某某为本案被告的抗辩意见，因熊某某并非本案签订合同的当事人故不受原、被告签订的房屋买卖（置换）合同约束，故本院对其该抗辩意见不予支持。关于被告提出的合同上无熊某某签字也未征得其同意故合同无效和效力待定及被告不应当承担违约责任的抗辩意见：首先，因合同系原、被告真实意思表示且不具备合同无效的法律要件，系有效合同；其次，效力待定法律行为存在于限制民事行为能力人从事的依法不能独立实施的法律行为、无代理权人因无权代理而从事的法律行为、无处分权人因无权处分而从事的法律行为等情形中，本案中杨某系完全民事行为能力人以自己名义与原告签订合同、对涉案房屋也具有一定处分权，不符合效力待定法律行为类型；再次，最高人民法院明确规定《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；最后，即使是合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。而本案中系被告杨某违约，应当按照合同约定赔偿原告张某，故本院对被告该抗辩意见不予支持。关于被告提出要求追加中介并由中介承担部分责任的抗辩意见，因本案纠纷系被告擅自签订合同并不能履行导致合同目的无法实现造成，另原告拒绝追加苏州某某房产经纪有限公司为本案被告，故本院对被告提出的该抗辩意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、原告张某与被告杨某于2016年1月10日签订的房屋买卖（置换）合同于2016年11月16日解除。

二、被告杨某于本判决生效之日起十日内返还原告张某定金3万元并支付原告张某违约金146400元。

三、驳回原告张某的其他诉讼请求。

上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号XXXX。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13032元，减半收取6516元，由被告杨某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。

审判员　　赵延丽

二〇一七年三月八日

书记员　　濮晓晨