法庭辩论意见

一、关于被告迟延交房问题的意见。

1、  被告已经构成违约迟延交房。按照商品房买卖合同约定，被告迟延交房是不争的事实，被告对此已经认可。

2、 被告认为其迟延交房是因为不可抗力的原因造成故不应承担违约责任的理由不能成立。

其一、被告迟延交房并非地震影响所致。被告辩称政府部门禁止建筑行业实施作业，直至九月份后方可施工的理由纯属虚构。一是被告并无政府部门禁止施工的具体行政行为方面的相关证据。二是被告并没有证明地震发生时其建筑施工的工程进度、具体的施工项目、地震的直接影响以及造成的现实损害。三是被告并没有证明其实际的停工事实以及具体的停工期限。2008年5月12日的地震对我县各行各业尤其是建筑施工行业的影响真正有多大，回首历史，被告心知肚明，大家有目共睹，可以肯定的说地震对于被告建筑施工的影响微乎其微。被告答辩说地震造成其停工达5个月之久（5月至9月）纯属弥天谎言，夸大地震影响，歪曲事实真相，推卸违约责任。

其二、xx人民法院的财产保全不够成“不可抗力”.首先，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而人民法院的财产保全是完全能够预见、能够避免并能够克服的司法行为。其次，xx人民法院的财产保全系因被告与他人的合伙纠纷案件所致，xx法院将36户住宅作为被告的财产予以查封。再次，法院的财产保全根本没有影响被告的任何个人利益，因而被告对之置之不理，顺其自然，无所事事。最后，如果被告及时妥善处理了与他人的合伙纠纷，人民法院还需要查封36户住宅吗？倘若被告主动提供其个人财产作为查封对象，人民法院还能查封36户商品住宅吗？只要被告提供新的财产担保或者立即偿还其个人合伙债务，则法院的财产保全即可解除。总之，xx人民法院的财产保全根本不构成“不可抗力”，这是被告滥用“不可抗力”概念，逃避承担违约责任的谬论。

二、 关于逾期办理房产证问题的意见。

1、  xx房管所不予办理房产证不构成“不可抗力”。首先，xx房管所不予办理房产证，正说明了商品房不符合办理房产证的条件，也说明了被告所提交的办证资料不符合法定要求、资料不够齐全。其次，xx法院对36户住宅采取财产保全，从而限制了房屋所有权转移登记。第三，请问被告，房管所对于没有竣工验收的房屋能够办理房产证吗？逾期办理房产证是房管所的责任吗？显而易见，xx房管所不予办理房产证是有法律依据的。逾期办理房产证，被告应当承担违约责任是责无旁贷、不容置疑、难辞其咎的，并非“不可抗力”所致。

2、原告未向被告提供身份证、契税发票等资料对逾期办理房产证无丝毫影响。一是因为被告的责任，商品房不具备办理房产证的条件。主要表现为:1、商品房没有竣工验收，未能取得竣工验收备案证明；2、商品房被法院财产保全，限制了所有权转移登记；二是因为房产证办理程序停滞确切的说是根本无法启动，被告至今尚未履行完其在先的程序义务。故原告提供办证资料纯粹没有任何实际意义，是徒劳无功的。

三、关于土地使用权年限缩减问题的意见。

1、被告实际取得50年土地使用权。

(1)土地租赁合同所约定。

(2)被告辩称取得70年土地使用权没有法律依据。

(3)《土地使用权登记卡》记载的内容权威性的证实了被告根本未取得70年土地使用权。

2、被告构成欺诈。被告明知其土地使用权年限为50年并非70年，却故意隐瞒事实真相，告知原告其土地使用权年限为70年，并在购房合同中予以明示，致使原告误以为所购商品房为70年土地使用期限，从而错误的多向被告支付了包含20年土地使用权费用的房屋价款，因而被告已明显构成欺诈。

3、被告应当退还多收取的房屋价款。根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成。其中成本包括地价及建筑成本在内。在房屋计价时，房地产开发商通常以建筑面积为单位，虽然没有具体注明价格的构成，但实际上包含了地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的存续时间长短无关。但是，地价与土地的使用年限相对应，虽然房屋售价未体现土地使用年限在计价中的成分比例；但原告签订合同时信赖合同约定按70年土地使用年限支付了房价（即被告获得了70年土地使用年限的地价款合同利益），而原告实际上仅取得了50年的土地使用年限；由于被告构成欺诈，故须退还多获取的20年土地使用权价款。

                                    代理人：焦宏伟

                                   2011年5月31日