公租房承租权中具备物权特征的交换价值可作为被继承人遗产予以继承

江苏省扬州市邗江区人民法院（2018)苏1003民初4069号民事判决书

刘远务释法：

公有住房承租权具有永久占有、使用、支配、转让等特征，与物权中的用益物权相似，其中的交易价值部分应为原承租人的个人财产，原承租人死亡后，该部分权益应属遗产之列

【基本案情】

沈某华、卢红某、卢佰某与沈某东均为钱某某子女，其中沈某华与沈某东系钱某某于第二次婚姻中与沈某所生。2000年，钱某某去世，2001年沈某去世。钱某某生前系扬州水箱有限公司（以下简称水箱公司）职工，位于扬州市文峰路23号1幢1xx室案涉房屋系水箱公司福利分配给钱某某的公有住房，钱某某去世后被告沈某东继续居住在案涉房屋内。2012年6月19日，水箱公司提供一份租赁合同文本，合同首部承租人为钱某某，尾部签字人为被告沈某东。2018年4月29日被告沈某东签订《扬州市广陵区国有土地房屋征收补偿协议书》，案涉房屋被征收，房屋及装饰装潢、附属物获补偿金426669元，固定设施移装费用2298元、各类补助补偿和奖励费用33183元、补偿金84634元、提前奖30000元，共计补偿576784元。沈某华、卢红某、卢佰某要求共同继承案涉房屋的拆迁补偿款，沈某东认为其母钱某某去世后，是其与水箱公司签订的租赁合同，最后的征收补偿协议书亦由其签订，故拆迁补偿款576784元属于沈某东的个人财产，而非钱某某的遗产，沈某华、卢红某、卢佰某无权要求继承，双方为此发生分歧，故诉至法院。

［法院裁判要旨】

江苏省扬州市邗江区人民法院经审理认为：遗产是公民个人的合法财产，公有住房承租权具有永久占有、使用、支配、转让等特征，与物权中的用益物权相似，其中的交易价值部分应为原承租人的个人财产，原承租人死亡后，该部分权益应属遗产之列。钱某某去世，其对案涉房屋承租权中的交易价值部分成为其遗产，即案涉房屋的拆迁补偿款系钱某某遗产，但其中如各类补助、补偿和奖励费用、补偿金、提前奖是拆迁人补偿给被拆迁人的个人奖励，应当由被拆迁人即沈某东享有。

沈某东与水箱公司继续签订租赁合同，是因为法律赋予共同居住人居住权而得以签订，其对租赁物仅享有占有、使用权，不享有租赁物的交换价值，如拆迁安置权益。沈某东的辩称无法律依据，不应予以支持继承从被继承人死亡时开始，继承开始后，按照法定继承办理，由第一顺序继承人继承，与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。被继承人钱某某于2000年去世，其遗留的案涉房屋于2018年拆迁，扣除被拆迁人个人享有的部分，剩余补偿款428967元应当由法定继承人共同继承。沈某东与被继承人钱某某共同生活多年，亦承担了案涉房屋的维修义务，应当予以照顾，可以多分，故酌定沈某华、卢红某、卢佰某分别享有20%遗产份额，沈某东享有40%份额。

江苏省扬州市邗江区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条之规定，作出如下判决：

沈某华、卢红某、卢佰某分别继承位于扬州市文峰路23号1幢1xx室房屋的拆迁补偿款85793.4元。

【法官后语】

公有住房简称公租房，是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，产权归国家或集体所有，业主仅享有承租权。它是我国计划经济时代的特殊产物，兼具国家社会保障功能和个人住房消费补偿福利等双重特征。公租房承租权的性质，一直是理论与实务中颇多争议的问题，它与私有房屋的承租权有着鲜明的区别。

首先，在租赁期限上，公租房承租权具有永续性，租期届满后自动续期，非因特定事由，房管部门不得终止租赁合同，承租人去世，其配偶子女可续租；

其次，租金远低于市场价，一般仅为私有房屋租金市场价的5%,且租金基本用于房屋维修；

再次，公租房承租权的取得者除具备特殊身份（如产权单位的职工、取得回迁房的原被拆迁房屋所有权人）外还需支付对价，计划经济时代公租房是作为实物工资分配给承租人，或在公房政策改革后通过市场置换出资取得，这一点与私有住房承租人只需支付租金即可取得承租权明显不同；

最后，公租房承租权具有客观存在的交易价值，如遇房屋拆迁，承租人可获得拆迁补偿安置权益，还可以通过置换的方式将承租权以市场价格予以转让。

上述的区别说明，公租房承租权不仅仅是单纯的债权，其具有的永久占有、使用、支配、转让等特征，与物权中的用益物权相似，具有明显的物权特征，是物权化的特殊债权。而公有住房承租权具备的物权特征决定，权利终止时间以物的消灭而非权利人民事权利能力消灭为节点。在承租人死亡后，承租权中具备物权特征的交换价值转换为被继承人遗产，由继承人共同继承。

编写人：扬州市邗江区人民法院王芳

该内容转自于中国法院2020年度案例， 婚姻家庭继承纠纷 ，中国法制出版社