马先生在银川金凤区有一套房子，为了不让该房屋闲置，马先生遂将该房出租给张先生居住，眼看采暖季到来，供热公司来收取暖气费，但是张先生拒绝缴纳暖气费。后来，因未按时缴纳供暖费，马先生被供热公司告上法庭，遂来电咨询相关事宜。

出租房屋的采暖费到底由谁承担？  

《宁夏回族自治区供热条例》（下称‘条例’）第三十一条第三款规定：新建房屋未交付使用前的采暖费，由开发建设单位交纳；租赁房屋的采暖费，由房屋所有人交纳；承租公有住房的采暖费，由房屋承租人交纳。

因此，对于马先生的这种情况，即使房屋租赁合同中明确约定房屋租赁期间应当由承租人来缴纳供暖费，如果承租人未按时缴纳，那么房主应当先向供热单位缴纳供暖费、滞纳金等款项后，再找房客协商或通过诉讼方式解决。根据合同相对性原则，供热合同是房主和供热单位签订的，在合同成立并生效的情况下，双方就应当全面履行合同约定的权利义务。故马先生不能以和张先生签订的房屋租赁合同中的约定对抗供热单位，而拒不缴纳供暖费、滞纳金等款项。

《中华人民共和国合同法》（下称‘合同法’）第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故出租人应保证出租房屋符合日常生活需求，若在实际租赁过程中不能保证供暖条件，则出租人有义务为承租人解决供暖问题，若构成根本违约，则面临着租赁合同解除并承担违约责任的风险。因此，从维护承租人合法权益这个角度来看，也应由房主先行承担采暖费。

若双方签订的房屋租赁合同明确约定承租人不缴纳供暖费，或者未明确约定采暖费的承担主体。根据合同相对性原则及《条例》的规定，应由马先生自行承担采暖费以及相应的滞纳金。若房屋温度经查实后确实不达标，可以免除马先生的采暖费。但是，在承租人对于温度不达标没有过错的情况下，房东应依照《合同法》的规定承担因出租房屋不符合使用条件而给承租人造成的损失。

特别提示：

在租房的时候，承租人和出租人应当签订书面协议，约定双方权利义务及水电暖费用的承担问题。供暖期间，若暖气达不到标准，承租人、房主以及热力公司应积极协商解决，防止损失的进一步扩大。

若在房屋承租期间，承租人私自改装暖气导致暖气管漏水或者爆裂，承租人则应当承担由此造成的经济损失。若房东在房屋出租之前已擅自改装，承租人又无过错，则应由房东来承担因此造成的损失。