李祥律师
律师观点分析
原告重庆市开州区中医院(以下简称开州中医院)与被告倪XX、第三人王X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告开州中医院委托诉讼代理人李X到庭参加了诉讼。被告倪XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本院于2017年9月29日裁定转为普通程序。因被告倪XX提出涉案房屋实际使用人为第三人王X，申请追加其为当事人，本院予以准许。本院于2017年10月25日、2017年12月12日两次公开开庭进行了审理，原告开州中医院的委托诉讼代理人李X，被告倪XX的委托诉讼代理人谢XX，第三人王X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开州中医院向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告倪XX、第三人王X在判决生效后七日内共同腾退位于开州中XX113平方米(重庆市开州区开州大道西XX)的房屋，将房屋退还给原告开州中医院；2、请求法院依法判决被告倪XX、第三人王X共同支付房屋占用费，从2016年2月1日起至归还涉案门市止，按照40.25元/天计算；3、请求法院依法判决被告倪XX、第三人王X按照房屋占用费总金额的10%共同支付滞纳金；4、案件受理费由被告倪XX、第三人王X共同承担。
事实和理由：原、被告双方于2007年11月26日就倪XX承租开州中医院行政办公楼5号(包含1楼、2楼共两个门市)、7、8、9、10、11、12、13、14号门市签订书面租赁合同，合同约定租期为十年，自2008年2月1日至2018年1月31日止，后因倪XX单方违约并自愿承担违约金，原、被告双方于2011年12月1日就开州中医院行政办公楼层5号（包含1楼、2楼共两个门市）、7、8、9、10门市签订书面的门市出租合同，合同约定的租期为5年，自2011年2月1日起至2016年1月31日止。合同到期后，原、被告双方于2016年4月30日就开州中医院西面的9、10号门市签订书面的门市出租合同，合同约定的租期为1年，自2016年2月1日起至2017年1月31日止，在合同到期前、到期后，开州中医院采取直接告知倪XX及委托律师发律师函的形式告知倪XX合同期满后开州中医院将收回门市自己使用，不再出租，请倪XX做好交还房屋的准备工作，在合同到期后及时将门市腾空交还给开州中医院，并在2017年2月3日前及时到开州中医院处将房屋占用费、拖欠的历史租金和违约金结清，但至今倪XX仍然非法强行占有开州中医院行政办公楼5号（2楼113平方米）、9号、10号门市，开州中医院于2017年4月通过诉讼对西面的9号、10号门市主张了权利，法院已经作出处理，倪XX就违约金提出了上诉。现涉案房屋的地址为重庆市开州区开州大道西XX，诉求中40.25元是按照门市原来签的合同中租金折算下来的，计算方式为租赁合同第四条（130元/平方米×113平方米÷365天=40.25元/天），占有人是王X，转租合同无效，打官司时才知道转租行为，开州中医院收取电费不会核实是承租人还是次承租人，只是核实水、电费的金额。倪XX租的所有门市的电费，从2011年算，都是用的一块电表，电表是从开州中医院的总电表中分离出来的，电费是支付给开州中医院，开州中医院再支付给电力公司，倪XX的门市合同期限届满后，除开9号、10号和本案5号楼的2楼门市，其他门市在2016年都归还给开州中医院了，在归还门市后不久，涉案门市就单独分了一块电表，分别进行缴纳。
原告开州中医院向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、开州中医院事业单位法人证书复印件、倪XX身份证复印件，拟证明原、被告双方的身份信息。
2、建设工程规划许可证复印件。
3、建设工程规划验收合格证复印件。
上列证据拟证明涉案房屋为开州中医院的合法建筑。
4、2007年11月26日原、被告双方签订的《开县中医院门市租赁合同》复印件，拟证明原、被告双方之间的门市租赁情况。
5、2011年12月1日原、被告双方签订的《门市出租合同》复印件，拟证明原、被告双方之间的门市租赁情况。
6、重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初2634号民事审判笔录复印件，拟证明开州中医院起诉及起诉的内容的情况。
7、照片两张复印件，拟证明涉案房屋的地址信息。
8、律师函两份复印件。
9、快递单复印件及送达查询信息复印件。
上列证据拟证明开州中医院向倪XX主张权利的情况。
10、开州区地籍服务中心平面图，拟证明涉案房屋已经标记。
11、重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初2634号民事判决书，拟证明开州中医院起诉的9号、10号门市及法院判决情况。
12、门楼牌编号证明，拟证明涉案房屋的地址信息。
被告倪XX辩称：两个门市从2014年7月10日就是王X在经营，当时是属于倪XX经营，后来倪XX没用了就转租给王X，是以倪XX个人的名义转租，后来王X在经营，电费交给开州中医院，水费交给物管，当时转租，开州中医院的魏XX和办公室邱XX同意将门市转给王X，当时王X接过门市，为了整修门市和牵水管，花了不少钱，交了很多水费，水管是开州中医院整花台时将水管整破，王X自己花钱整修，电费也是，收电费是开州中医院的财务室盖章收的，既然开州中医院收的尚康盲人足疗按摩院的电费，不是收的倪XX的，为什么当时不提出异议，开州中医院应该知道转租合同。倪XX交租金至2016年，转租后的租金倪XX就没交，转租后的租金应由王X交，门市应从王X手上收回，租金应由王X缴纳。
被告倪XX向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：
1、2017年1月、2月、3月、4月涉案房屋的电费票据复印件，拟证明电费收取情况。
2、《房屋租用合同》复印件，拟证明倪XX与王X之间的涉案房屋租赁情况。
第三人王X辩称：租金不是王X拖欠，是没人找其收。电费是开州中医院从2016年4月开始每月按照王X正常用电的十倍收的，电费里面包括了开州中医院体能馆用电，因为电表是一起的，电费合计多交了一万五左右，水费因为第一次开州中医院将水管弄破了，多交水费两千多，人工修理费五百多，第二次开州中医院修花台把水管压破，多交水费三千多，王X找了开州中医院，开州区中医院说跟其没关系，叫王X找华生购物，他们相互推卸责任，房屋租赁也是相互推卸，王X至少找每一方谈判五次以上，没有人给结果，虽然原、被告之间签的合同与倪XX和王X签的合同的时间不一致，但是事实是王X一直在用，是以王X个人的名义租的，滞纳金不同意，和王X无关。开州中医院要求倪XX和王X腾空门市，王X的房租装修费用三十几万，第一年的营业损失十几万，第二年、第三年开始持平，同时，店面员工90%是盲人，为了维护弱势群体的权利，因腾空门市、关闭营业场所让盲人没有工作，要求赔偿损失，另加水、电费的损失合计一万多元，开州中医院和倪XX合同的问题造成王X的损失，应该由原、被告双方赔偿王X损失后，王X才退还门市，如果强制关门，还应当赔偿以后的盈利损失以及无形品牌损失费用。
第三人王X向本院提交以下证据以证明其抗辩理由：
1、倪XX与王X签订的《房屋租用合同》复印件，拟证明倪XX与王X之间的涉案房屋租赁情况。
2、2017年9月、10月电费收据复印件及2017年10月水费收据复印件，拟证明电表换了，电费正常情况以及之前的水费因为花台坏了，水费不正常情况。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
关于转租问题，开州中医院认为倪XX转租时开州中医院是不知道的，只是后来诉讼了才知道转租行为，对票据是复印件的不认可，有原件的只能证明电费、水费是给了的，达不到要证明的目的。本院认为，结合庭审开州中医院的陈述，涉案门市的电表是在2016年左右单独分了一块表，作为具有所有权的开州中医院必然要过问或者同意涉案门市的电表分离问题；同时，王X单独进行缴纳电费至开州中医院，而不是由倪XX或者其他人将9号、10号门市及涉案门市一起进行缴纳，并且在王X缴纳电费时，票据上写的是尚康足疗盲人按摩院，说明开州中医院是知晓涉案门市的租用现状问题；涉案门市到期后，开州中医院要收回门市，必然会对门市的现状进行查看等，以上行为表明开州中医院知晓涉案门市的转租事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年12月1日，开州中医院与倪XX签订《门市出租合同》，开州中医院愿意将产权属于其的门市房屋出租给倪XX，房屋坐落地址为开州中医院行政办公楼一层第5、7、8、9、10号门市(共489.87平方米)及行政办公楼二层第5号门市（共113平方米），总面积为602.87平方米；租期为5年，自2011年2月1日起至2016年1月31日止；合同期内门市租金不变，二层为130元/平方米；水电费由倪XX自行缴纳；租赁期间，倪XX转让该门市，须经开州中医院同意；合同期满，该合同自行终止，倪XX应及时迁空门市。
2014年7月10日，倪XX与王X签订《房屋租用合同》，约定，倪XX将涉案房屋即开州中医院行政办公楼二楼5号门市出租给王X经营使用，租用时间为2014年8月10日至2019年2月10日止，约定肆年零陆个月，倪XX已延期30天的装修时间，交房时间为2014年7月10日；租用价格为第一年和第二年租金均为30000元，从第三年起在上年租金基础上逐年递增5%，每年租金于到期前一个月提前一次性缴齐，逾期不交，倪XX视为王X放弃续租，倪XX有权将房屋另行出租，并不对王X作出任何经济赔偿；王X租用后如对房屋进行装修、改动，必须在征得倪XX同意后可动工，并不得影响原房屋的主体及承重结构；王X经营期间产生的水、电等各项费用由倪XX按月抄表并按中医院收费标准统一收取，王X须按时向倪XX交纳，如有滞纳，倪XX有权停止王X水电使用；王X合同临期如不再续租，须提前二个月告知倪XX，如未告知倪XX，倪XX有权另行招租，王X交付倪XX房屋时，王X可搬移投入的固定设备，室内装潢归倪XX所有，王X不得自行拆除装潢以及线路；倪XX如因经营项目超越附表后的约定被房屋产权所有人(开州中医院)勒令停租，以及外力不可抗拒因素收回房屋的情况，王X必须无条件交回房屋，倪XX退回王X剩余时间的租用金。在开州中医院与倪XX签订的《门市出租合同》到期后，王X继续使用涉案房屋至今。
2017年1月，开州中医院向倪XX发律师函，由于行政办公楼二楼房屋的租赁期限为2011年2月1日至2016年1月31日止，在合同租赁期届满后，倪XX一直继续占有使用涉案房屋，至今未与开州中医院签订书面租赁合同更未支付一分租赁费用，请倪XX在收到函后及时腾空开州区中医院行政楼二楼房屋，在2017年2月3日交还该房屋给开州中医院，并于2017年2月3日到开州中医院总务科将从2016年2月1日至交还房屋之日止的房屋占有费用、其他拖欠历史租金和违约金一并结清。倪XX收到函后，并未腾空房屋及结清相关费用。
2017年4月7日，开州中医院以倪XX为被告，向本院提起诉讼，要求倪XX立即归还开州中医院行政办公楼5号门市的2楼(开州大道西XX)，面积113平方米，并支付从2016年2月1日起至归还门市之日止的房屋占用费，按每天40.25元计算，并在倪XX支付之日按所欠总费用的10%给付滞纳金；要求倪XX立即归还开州中XX市（裕安XX，面积94.32平方米）、10号门市（裕安XX，面积66.96平方米），并支付从2017年2月1日起至归还门市之日止的房屋占用费，按每天177元计算，并在倪XX支付之日按所欠总费用的10%给付滞纳金；要求倪XX立即给付拖欠的历史租金15218.4元，违约金51200元；案件受理费等诉讼费用由倪XX承担。庭审中，开州中医院因涉案房屋转租给他人，在判决前申请撤回对关于行政办公楼5号门市的诉讼请求，另案起诉。
开州中医院行政办公楼二楼5号门市位于重庆市开州区云枫街道开州大道(西XX。
诉讼中，双方当事人的争议焦点有：
1、《房屋租用合同》是否有效问题。
2、开州中医院的请求能否得到支持。
根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：
关于《房屋租用合同》是否有效问题：本院认为，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，开州中医院与倪XX签订的《门市出租合同》，约定的租赁期限为2011年2月1日起至2016年1月31日止；承租人倪XX未经出租人开州中医院同意，进行转租，与第三人王X签订涉案房屋的《房屋租用合同》，约定租赁期限为2014年8月10日起至2019年2月10日止，该期限超过了开州中医院与倪XX约定的租赁期限，对于超过部分即2016年2月1日起至2019年2月10日止的约定，应当认定无效。
关于腾退房屋及支付房屋占有使用费问题：《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。该条明确了房屋租赁合同无效，承租人应将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，该次承租人逾期腾房的，构成不当得利，次承租人应当支付房屋使用费。本案中，出租人开州中医院作为所有权人，可以直接基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定(无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物)向次承租人王X主张返还租赁物，王X返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人倪XX主张相应的责任。并且本案中开州中医院与倪XX之间的租赁合同于2016年1月31日到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，这个责任也规范在作为出租人时的承租人与次承租人之间的权利义务，而倪XX与王X之间签订的《房屋租用合同》，其租赁期限超过了开州中医院与倪XX约定的期限，超过部分无效，在超过租期内王X继续占有租赁房屋的合法依据就不存在，形成了对开州中医院所有的租赁房屋的无权占有，应当返还。开州中医院主张从2016年2月1日起至归还涉案房屋止，按40.25元/天计算房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。
关于滞纳金问题：本院认为，因当事人之间并无约定房屋占有使用费的滞纳金，且法律法规也并无规定，故对开州中医院的该项主张，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、由第三人王X在本判决生效后三十日内将原告重庆市开州区中XX门市腾空交还至原告重庆市开州区中医院。
二、由第三人王X在本判决生效后十日内支付原告重庆市开州区中XX门市的逾期房屋占有使用费，按40.25元/天，从2016年2月1日起计算至房屋交还之日止。
三、驳回原告重庆市开州区中医院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费174.2元，由第三人王X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。