律师观点分析
上诉人郭XX因与被上诉人梁X、原审第三人天津市XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人郭XX及其委托诉讼代理人李X，被上诉人梁X的委托诉讼代理人荣X，原审第三人XX公司的委托诉讼代理人于X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭XX上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持郭XX的一审全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由梁X负担。事实和理由：双方订立《房屋买卖居间合同》之时，梁X隐瞒该房屋没有房本的事实，且未能依照约定次日向银行预约还款，致郭XX的合同目的不能实现，梁X构成违约，应退还郭XX定金并承担相应的违约责任。一审认定事实错误，适用法律不当，应依法改判。
梁X辩称，梁X在清偿贷款及办理网签过程中没有任何违约，房屋尚未办理产权证一事在签订协议前已向XX公司告知，梁X已清贷完毕，XX公司也曾为双方约定了网签时间，系郭XX反悔未到场致合同不能履行，时至今日梁X仍同意与郭XX进行交易，合同仍能够履行，郭XX的合同目的并非不能实现，故梁X不构成违约，不同意返还定金及承担违约责任。请求二审法院驳回郭XX的上诉请求，维持一审判决。
XX公司述称，签订《房屋买卖居间合同》查验房屋材料之时双方当事人均在场，对于房屋尚未办理产权证一事郭XX是清楚的，待梁X补办房本及清偿贷款、郭XX的贷款条件通过后，XX公司曾约双方于2017年8月3日办理网签，系郭XX称有事不能来，后经多次沟通，郭XX提出降价，XX公司做了一定工作，梁X也同意将房款降至XXX元左右，但最终郭XX还是明确表示不再购房，要求返还其定金。据此，XX公司同意梁X的答辩意见，同意一审判决结果。
郭XX向一审法院起诉请求：1.依法判令解除郭XX与梁X之间签订的《房屋买卖居间合同》；2.依法判令梁X返还郭XX定金50000元，并向郭XX支付违约金74000元；3.诉讼费由梁X承担。
一审法院认定事实：2017年3月28日，郭XX作为乙方、梁X作为甲方，通过XX公司签订合同编号为XXX号的《房屋买卖居间合同》。合同主要约定：1.甲方梁X将其坐落于天津市东丽区万科城XX3-1101号房屋出售给乙方郭XX；2.双方约定房屋价款为XXX元；乙方当日交付50000元给甲方作为定金；3.甲方承诺在签署本合同次个工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续；4.乙方选择贷款方式购买该房屋，定于2017年5月20日前按约定准备好首付款，待乙方的贷款申请经贷款银行审核通过后，双方到天津市东丽区房管局申请办理该房屋产权过户手续；5.若甲方或乙方违反合同义务的约定，违约方应当向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应就该损失承担赔偿责任。合同签订当日，郭XX向梁X交付定金50000元。梁X为郭XX书写了定金收据。
梁X在办理涉诉房屋产权证时，因购房发票丢失，故办理了购房发票的补办手续。后，梁X于2017年5月18日办理完产权证，于2017年7月27日清偿了贷款。XX公司与郭XX、梁X商定于2017年8月3日到天津市东丽区房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，2017年8月2日郭XX通知XX公司有事不能到场，导致双方未能签署《天津市存量房屋买卖协议》，后XX公司多次与郭XX进行沟通协商，但未达成一致意见。2019年1月7日，郭XX向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，郭XX、梁X及XX公司签订的《房产交易合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。合同当事人应恪守承诺，依约履行合同义务。现梁X同意与郭XX解除《房屋买卖居间合同》，一审法院照准。
一审法院总结本案的争议焦点是，梁X在履行《房屋买卖居间合同》过程中是否存在根本违约。郭XX以梁X未在签署合同的次个工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续，认为梁X构成违约。在案件审理中，一审法院与天津市公积金管理中心进行核实，公积金还款无需预约。郭XX、梁X签订的《房屋买卖居间合同》中未约定梁X清偿贷款的时间，梁X因办理房屋产权证及补办购房发票导致清偿贷款时间至2017年7月27日，郭XX知道梁X未办理房屋产权证。梁X清偿贷款后，XX公司与郭XX、梁X商定于2017年8月3日到天津市东丽区房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，虽然郭XX对该事实予以否认，但从梁X提供了订飞机票的手续及XX公司的证实，能够证明该事实的成立。梁X已经清偿了贷款，双方签订的《房屋买卖居间合同》可以继续履行。另外，随着房地产调控政策，出现房屋价格下降，继续履行合同也不会给郭XX造成损失。故现有证据不能证明梁X在履行《房屋买卖居间合同》中存在根本违约。郭XX以梁X违约为由，要求梁X返还定金50000元及支付违约金74000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、自本判决生效之日起，解除原告郭XX与被告梁X及第三人天津市XX公司于2017年3月28日签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告郭XX的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：
对于郭XX提交的个人信用报告、天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初5915号民事裁定书、电话录音，均系一审举证期限内已经客观存在，并被郭XX所知悉、掌握、控制的证据，郭XX在一审期间无正当理由并未提交，上述证据依法不属于二审新的证据，本院对此均不予认定。
对于梁X提交的不动产登记核准注销通知书，该份证据形成于一审宣判之后，即2019年5月22日，证据系原件，郭XX对于证据的真实性亦不持异议，据此本院对证据的真实性、合法性及关联性均予以认定，该份证据能够证明涉诉房屋具备买卖的条件。依据该份证据显示，涉诉房屋不动产抵押登记手续于2019年5月22日注销。
本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系二手房买卖过程中，一方以另一方存在隐瞒事实及迟延履行为由，主张解除合同、返还定金及承担违约责任成讼。本案的争议焦点是，梁X在履行《房屋买卖居间合同》过程中是否存在致合同目的不能实现的违约行为，郭XX是否有权主张返还定金及支付违约金。
在本案中，梁X作为卖方、郭XX作为买方、XX公司作为居间方，三方签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力。合同履行中，郭XX主张梁X存在签订合同之时隐瞒房屋没有产权证的事实，同时存在迟延办理清贷的行为，致郭XX的合同目的不能实现。本院对此分析认为，二手房屋买卖中，签订合同之前买方审查卖方的房屋权属证明系常情，也系买方应尽的审慎义务，居间方亦不应该在尚未确认卖方对房屋具备权利的情况下促成买卖双方签订合同，且审查卖方权属证明系居间方的职责，在本案《房屋买卖居间合同》的“房屋权属证明材料”勾选项中，也未勾选“房屋所有权证”，据此可以推断梁X在签订合同之前已告知房屋尚未办理产权证的事实，同时亦提供了相应证明其对房屋享有权利、产权证可随时予以办理的证明材料，此一节通过梁X在签订《房屋买卖居间合同》后不久即办理完毕房屋产权证亦能够印证。据此，郭XX主张梁X存在隐瞒房屋没有产权证的行为，缺乏事实依据。对于梁X是否迟延办理清贷一节，经审查，双方在《房屋买卖居间合同》约定梁X应在签署合同的次个工作日开始办理该房屋的银行预约清贷手续。经一审法院与天津市公积金管理中心调查核实，公积金还款无需预约，故不能认定梁X在预约清贷手续方面存在迟延，而合同中并未对办理完毕清贷手续的时间作出约定，故本院难以认定梁X存在迟延清贷的行为。退一步讲，清偿贷款需以办理产权证为前提，即便梁X因购房发票遗失，补办购房发票在一定程度上阻碍了办理产权证及清偿贷款的时间进度，但并无证据显示梁X在上述各环节存在故意拖延的情形，而双方自2017年3月28日签订《房屋买卖居间合同》至2017年7月27日梁X清偿了贷款，所花费的时间周期尚在二手房交易的合理期限之内。后，XX公司陈述曾约双方与2017年8月3日办理网签，对此有梁X购买机票的手续予以佐证，郭XX虽不予认可，但依照常理，双方签订居间合同一段时间后，卖方清贷完毕，买方已将办理购房贷款的手续备齐，此时居间方与买卖双方相约网签时间应属常理，而本案除XX公司和梁X主张的网签时间2017年8月3日之外，无证据证明XX公司还为双方约定了其他的网签时间，也无证据显示郭XX对何时网签进行催告，综合考量，XX公司关于曾相约双方在2017年8月3日网签以及郭XX因故未到的事实应属真实。至此，《房屋买卖居间合同》的履行出现障碍，且履行不能系因郭XX不配合网签导致。本案郭XX的合同目的应为支付购房款，在合理期间内取得涉诉房屋所有权。虽然在梁X补办购房发票、办理产权证及清偿贷款期间，涉诉房屋交易价格因政策影响有所下降，但房屋价格的波动应系郭XX自行承担的交易风险，郭XX以房屋价格下降为由主张其合同目的不能实现，事实及法律依据均不充分，本院对此不予支持。据此，本案合同解除的根本原因不能归责于梁X，郭XX主张梁X返还定金并支付违约金，理据不足，一审法院对此未予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，郭XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人郭XX负担。
本判决为终审判决。
荣婕律师