吴xx、易xx租赁合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告：吴xx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住南宁市xx区。

委托诉讼代理人：张齐荣，广西南国雄鹰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘承超，广西南国雄鹰律师事务所律师。

被告：易xx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住广西xx市。

委托诉讼代理人：陈思好，广西诚上金律师事务所律师。

原告吴xx与被告易xx租赁合同纠纷一案，本院于2022年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2022年8月22日公开开庭进行审理，原告吴xx及其委托诉讼代理人张齐荣、刘承超，被告易xx的委托诉讼代理人陈思好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

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吴xx向本院提出诉讼请求：一、解除双方于2019年5月18日签订的《铺面租赁合同》；二、被告支付原告未付的房屋租金12560元（暂计算2022年4月-5月的租金，每月租金6280元，实际租金计算至双方合同正式解除之日止）；三、被告支付原告未付的房屋租金的滞纳金10550.4元（以未付的房屋租金12560元为基数，按照每日2％计算，实际滞纳金计算至还请之日止，暂计算至2022年5月11日）；以上暂合计23110.4元；四、被告将南宁市兴宁区××道××号××塞纳北岸10栋地下一层Ｆ131号商铺恢复原状；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告陈述由于被告已经支付租金，第二项诉讼请求不再主张。第三项滞纳金变更为798.72元。

被告易xx答辩称：一、易xx的行为不构成根本性违约，吴xx也没有实质性损失，其主张解除租赁合同没有事实和法律依据。在吴xx提起诉讼前，易xx的丈夫顾伟林已经通过微信转账的方式支付2022年4月份的租金，但吴xx拒绝收取。在收到本案诉讼材料前，易xx也已经将2022年4月-6月的租金和滞纳金共2万元通过易xx的女儿（案外人）顾凯莹支付到吴xx的银行账户。在本案诉讼发生后，易xx也已经补足了2022年7月的租金，易xx虽然延迟支付租金存在一定的瑕疵，但易xx从来没有要拒绝支付租金的意思，吴xx也实际收到了易xx支付的全部租金，吴xx的合同目的并没有落空，易xx的行为也不构成根本违约，合同也没有约定超过30天不交租金可以解除合同，吴xx主张解除租赁合同没有事实和法律依据。二、对于易xx的瑕疵履约行为，吴xx可以通过扣除履约保证金作为滞纳金的方式来弥补损失。根据合同约定，易xx逾期不交租的，吴xx可以按照欠交租金总额收取2%的滞纳金，易xx也已经向吴xx交纳了合

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同履约保证金12000元来保证租赁行为的稳定性，目前吴xx已经收足至2022年9月的租金，易xx的瑕的损害疵履约行为对吴xx而言微乎其微，吴xx完全可以通过扣除履约保证金作为滞纳金的方式来弥补损失。三、继续履行合同、维护市场交易稳定性符合双方利益，若解除本案合同会对易xx整体经营造成很大的损害，对易xx明显不公平。1、易xx与丈夫顾伟林承租了包括涉案铺面在内的129号-133号共5个商铺用于整体的经营餐饮服务行业，并投入了近百万的装修费用，而涉案商铺位于餐馆整体的中间位置，若吴xx解除合同，势必会导致易xx整个餐馆无法使用无法正常经营，对易xx而言，是上百万的损失，既然吴xx已经收足租金，实现了合同利益，再要求解除合同将对易xx明显不公平。2、目前疫情影响的经济形势下，小企业的经营状况不容乐观，根据最高人民法院公布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中“坚持鼓励交易原则”，司法实践应当“力求将各方当事人损害降到最低，将疫情对市场秩序的影响降到最低，有效助力和推动复工复产，促进经济社会发展。能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。......可以通过变更合同的，尽量不用解除合同的方式。”因此，希望法院能够调整变更租金支付方式为按月支付，以减轻易xx压力，平衡当事人利益。四、因吴xx拒收租金原因导致租金不能交纳的，易xx不承担支付滞纳金的责任。综上所述，吴xx在民事起诉状中所主张的请求是没有任何事实与法律依据的，请求人民法院在查清事实、正确适用法律的基础上依法驳回吴xx的诉讼请求。

综合本院审查确认的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：

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2019年5月18日，被告易xx（承租方、乙方）与原告吴xx（出租方、甲方）签订《铺面租赁合同》，约定：一、甲方租赁给乙方的铺面位于：南宁市兴宁区××道××号××塞纳北岸10栋地下一层Ｆ131号，建筑面积62.8平方。二、铺面租赁期限6年，从2019年8月1日起至2025年7月30日止。三、甲方租赁给乙方的铺面每月每平方租金为￥100元，每月租金合计6280元，甲方给予乙方免租装修期72天，租金从2019年8月1日起开始计算，由乙方按季度向甲方交纳租金，从第三年起租金每两年递增6%，以此类推，直至合同期满，由乙方于每季度末30日前向甲方交纳下季度的租金，逾期不交租的，甲方按欠交租金总额收取2%的滞纳金，超过30天不交租的，属于乙方违约。四、合同履约金。为保证租赁行为的稳定性，甲、之双方签订合同后三天内，乙方向甲方交纳合同履约保证金12000元，合同期满后，乙方付清所有物业费、水电费等费用后，甲方在10天内将保证金无息退还给乙方。六、2、乙方必须于2019年5月30日前交纳第一季度租金给甲方，逾期甲方不再给予优惠。甲方收到租金后3天内向乙方提供有效的收款收据。双方还对合同事项进行约定。合同签订后，被告按约定支付了12000元保证金。2019年5月31日，被告支付了2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金18840元。此后，被告较少按季度支付租金，存在逾期违约情形。但双方仍实际履行合同。至2021年4月10日，被告一次交租金18840元，原告回复：“收到2021年4月／5月／6月租金”，后2021年7月1日原告要求被告支付2021年7月、8月、9月租金共计19592元，被告于2021年7月31日支付租金20000元。此后，原告按季度要求被告支付租金，被告于2021年10月31日支付了

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2021年10月、11月、12月租金。2022年1月31日，被告支付租金10000元，原告未收取租金，并要求被告按季度支付租金，至2022年3月12日，被告收取了原告2022年1月至3月期间租金。此后，被告于2022年5月15日支付了2022年4月至6月期间租金。被告交纳租金的情况详见附表一。原告于2022年6月8日向本院起诉，提出前述诉讼请求。2022年8月19日支付2022年7月至9月期间租金。

另查明，案涉铺面交付时为毛坯铺面，交付后，被告连同其他铺面打通，装修经营餐饮。

以上事实，有《铺面租赁合同》、微信转账记录及双方当事人陈述予以证实。

本院认为，原告与被告签订《铺面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当恪守履行合同。双方合同约定按季度交纳租金，先交租后使用，从2019年8月1日起，被告存在多期逾期行为，未按季度交纳租金，但经原告催告后，均能履行交租义务。至2021年4月10日，被告一次性按季度交付了2021年4月至6月的租金，此后，原告要求被告按季度交纳租金，被告虽拖延，但均按季度交纳租金，现已交纳租金至2022年9月，至本案判决时，被告未拖欠当季租金。由于上述租赁期间，受疫情影响，部分租赁期间受防控措施，确实影响餐饮业营业收入及正常经营，被告存在逾期交纳租金行为，但在上述期间被告也完整交纳租金，在庭审中明确被告表示可以继续履行合同，鉴于被告上述违约行为不至于其相应租期期间租金无法收回，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，原告现主张解除合同，

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本院不予支持。被告应按季度履行提前缴纳租金义务，以确保合同继续履行。关于滞纳金问题。原告主张的滞纳金为未付房租12560元的租金，但截至目前，被告已交纳2022年9月租金，考虑此前逾期情形，原告主张违约金798.72元，本院予以支持。关于原告主张恢复原状问题，由于本案不支持原告主张解除合同，对该诉讼请求，本院不予支持。本院虽不支持原告解除合同的诉讼请求，由于被告逾期交纳租金的行为引起本案诉讼，本案诉讼费用由被告负担。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条之规定，判决如下：

一、被告易xx向原告吴xx支付违约金798.72元；

二、驳回原告吴xx的其他诉讼请求。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费4131元，由被告易xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日

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起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。