土地使用权转让纠纷，要回一千余万元款项

律师观点分析

【代理情况】

原告（反诉被告）：刘某一

委托诉讼代理人：吕茂林，广东深远律师事务所律师。

被告（反诉原告）：王某一

被告（反诉原告）：吕某一

被告：A公司

法定代表人：王某一。

【开庭情况】

刘某一向法院提出诉讼请求：

1.判令解除刘某一与王某一、 吕某一之间签订的《土地使用权转让合同》；

2.判令王某一、吕某一向刘某一返还已支付的土地转让款（含税费）本金 1127 万 元；

3.判令王某一、吕某一向刘某一支付资金占用费 2914385.79 元（以本金1127万元为基数，自xx年xx月xx日起至 xx年xx月xx日期间按中国人民银行贷款基准率标准计算，利息为 1740823.68 元；以本金 1127 万元为基数，自 xx年xx月xx日起暂计至xx年xx月xx日，按全国银行间同业拆借中心一年期 贷款市场报价利率为标准计算，利息为 1173562.11 元；之后以未付款项为基数，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）；

4.判令王某一、吕某一向刘某一支付违约金225.4万元；

5.判令A公司对王某一、吕某一的前述债务承担连带清偿责任。

事实与理由：刘某一与王某一、吕某一于xx日签订《土地使用权转让合同》， 约定王某一、吕某一将其二人名下位于xx村xx路边土地的使用权及项目开发权有偿转让给刘某一。案涉土地占地面积1810.6平方米，土地规划用途为“商住”，容积率为：≤3.0，国有土地使用证号：中xx第易 xx号。合同标的总价款为1100 万，税费另计。因xx市现行政策限制，双方同意以王某一、吕某一名义成立A公司，以本合同项下土地做价出资，后再通过转让公司股权的方式转让涉案土地。刘某一依约支付了合同价款1127万元（其中转让款为1087万元，税费为40万元）。在刘某一履行完上述合同义务后，因案涉土地实际规划用途、实际容积率与合同约定不符，致使案涉土地无法依照合同约定的规划用途和容积率进行报建，王某一、吕某一长期无法向刘某一办理土地转让手续。根据《土地使用权转让合同》约定，王某一、吕某一无法履行合同义务，导致合同根本目的无法实现，其已构成严重违约。故刘某一有权解除《土地使用权转让合同》，并要求王某一、吕某一承担违约责任，要求A公司对此承担连带责任。为维护自身的合法权益，刘某一特向法院提起诉讼，请依法判决。 刘某一为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.土地使用权转让合同；2.补充协议；3.收据（定金100万元）；4.中国建设银行转账凭条；5.短信；6.收据（1127万元）；7.协议书。

王某一、吕某一共同辩称，王某一、吕某一不存在任何违约的事实。刘某一认为王某一、吕某一违约导致合同目的无法实现没有任何事实依据。刘某一起诉称，案涉土地实际规划用途和容积率与合同约定不符，致使案涉土地无法依照合同约定的规划用途和容积率进行报建，王某一、吕某一长期无法向刘某一办理土 地转让手续，导致合同目的无法实现，因此其有权解除合同。刘某一所述情况完全不属实。一、关于地块的规划用途、容积率是否与合同约定一致的问题。2015 年 1 月 29 日，王某一、吕某一与刘某一签订《土地使用权转让合同》，约定王某一、吕某一向刘某一转让涉案土地。合同第一条约定：“3、……已经批准的容积率为：≤3.0……4、土地规划用途：商住……”不管是王某一、 吕某一原持有的土地使用权证[xx号]，还是过户至A公司名下的土地使用权证[xx号]，均记载地类为“商住”。事实上，双方签订合同前，已向xx市自然资源局（xx市城乡规划局）申请查询案涉土地当时的规划情况。xx市城乡规划局出具《xx市城乡规划局三乡分局建设项目规划建筑设计要点》，明确案涉土地的用地性质为“商住”、容积率为“≤3.0”。xx日，双方就案涉土地的转让进行洽谈时，以上述要点作为确定案涉土地基本情况的事实依据，并在转让合同中约定“已批准的容积率为 ≤3.0”“土地规划用途：商住”。由此可见，王某一、吕某一在转让案涉土地时，已向刘某一如实披露当时案涉土地的实际规划情况，并且该实际规划情况与合同约定的规划情况、土地使用权证中记载的内容完全一致，并不存在案涉土地实际规划用途、实际容积率与转让合同约定不符的情形。转让合同中约定的“已批准的容积率为≤3.0”，系该片区允许的最高容积率，并非指争议地块土地使用权证记载的容积率。二、关于案涉土地无法依照合同约定的规划用途和容积率进行报建的问题。根据双方于xx日签订的《补充协议》第二条第（二）款第3点约定 “甲方应积极配合乙方前述关于合同项下之土地规划、报建等相关部门规定的申请文件”，可见报建的责任在于刘某一，王某一、吕某一仅负责积极配合的义务。截至王某一、吕某一答辩之日， 刘某一均未要求王某一、吕某一配合办理任何案涉土地的报建手续。因此，无法按合同约定进行报建系刘某一的一面之词，刘某一没有对此提供任何证据。三、关于土地转让手续办理问题。刘某一称王某一、吕某一长期无法办理土地使用权的转让手续。虽然案涉土地使用权的转让手续截止目前尚未办理完成，但并非系王某一、吕某一的原因造成。根据合同约定，案涉土地的转让方式为将土地使用权作为出资转移至王某一作为股东的A公司名下，然后再通过转让公司股权的方式实现土地使用权的转让。 双方签订合同后，因政策的原因，双方均同意在土地开发强度达到 25%以上时才进行股权变更手续。王某一、吕某一与刘某一于xx日签订的《确认书》第 2 条约定“甲乙双方一致同意，暂缓办理A公司股权变更手续。如果股权变更条件成就， 则双方应及时办理A公司股权变更手续”，第3条约定“自本 确认书作出之日起，由乙方出资对A公司名下的土地进行投资开发，甲方不对该土地进行投资开发。”但刘某一一直未对该土地进行投资开发，至今土地开发强度仍达不到25%的强度，此为股权至今未变更的原因。因此，王某一、吕某一不存在任何的违约行为，刘某一认为王某一、吕某一违约导致合同目的无法实现没有任何事实依据，刘某一应承担举证不能的不利后果。综上， 刘某一的诉请没有任何事实依据，请求法院驳回刘某一对王某一、吕某一的全部诉请。

王某一、吕某一向本院提出反诉请求：1.判令刘某一向王某一、吕某一支付违约金220万元；2.判令刘某一向王某一、吕某一支付转让款13万元；3.判令刘某一向王某一、吕某一支付垫付费用11621.2元；4.判令刘某一向王某一、吕某一支付上述费用的利息（以2341621.2元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自xx日起计算至全部清偿之日止）。事实与理由：王某一、吕某一与刘某一于xx日签订《土地使用权转让合同》，约定以王某一、吕某一名下土地作价出资成立公司，王某一名下股权再转让给刘某一。各方约定了转让款及支付时间，以及相关费用支付及承担等条款。合同签订后，王某一、吕某一积极履行合同，土地评估出资成立公司，并多次与刘某一协商开发及股权变更事宜。但刘某一拖延一直不积极支付转让款，至今尚未足额支付，且一直不予投资开发，并要求王某一、吕某一帮助利用公司进行贷款。刘某一未将贷款取得的相应款项用于项目开发经营，导致公司股权一直未能进行变更，同时导致王某一、吕某一作为担保人背负巨额的金融还贷压力。刘某一未进行投资开发，却以实际土地用途、 容积率不符合合同约定、不能按合同约定报建、长期无法办理转让手续为由对王某一、吕某一提起诉讼，要求解除合同及返还款项。刘某一本身存在严重违约的情况下，还提出王某一、吕某一根本不存在的违约事由解除合同，其行为严重违反了合同的约定。王某一、吕某一按约定选择继续履行合同，并有权按本金 20%要求刘某一支付违约金，同时对于尚未足额支付的转让款， 有权要求支付。在合同履行过程中，王某一、吕某一为此支付的其他费用，王某一、吕某一有权要求刘某一承担。为此，王某一、 吕某一特提出反诉，请求法院依法受理，并判决支持王某一、吕某一各项反诉请求。 王某一、吕某一为其反诉及辩解向本院提交了下列证据：1. 土地使用权转让合同；2.xx市城乡规划局三乡分局建设项目规划建筑设计要点；3.国有土地使用权证；4.xx市不动产登记资料；5.资料签收；6.营业执照；7.机读档案变更登记资料；8. 确认书；9.房地产投资作价入股涉税事项审核表；10.补充协议 （xx）；11.授权委托书；12.补充协议（xx）；13. 确认书（xx）；14.协议书（xx）；15.银行交易回执；16.协议书（xx）；17.抵押借款协议；18.身份证复印件；19.银行交易回执；20.电子票据；21.不动产登记受理通知书；22.授权贷款及还款协议书；23.协议；24.收条；25.委托书；26.商住地承租合同；27.顺丰速运单；28.商住地租赁合同； 29.收据；30.转账记录；31.xx市全通会计服务有限公司收据； 32.税收完税证明。

刘某一反诉辩称，一、双方所签订的《确认书》明确记载13万元作为青苗补偿保证金，双方在办理A公司股权变更之日结清，该13万元实际支付条件并未成就，刘某一不存在违约行为。二、王某一、吕某一已实际收取所有的土地转让款、税款， 刘某一同样不存在违约支付的行为，王某一、吕某一主张刘某一违约无事实和法律基础。三、投资开发的前提是案涉土地报建成功，控制性规划（规划土地用途为商业）这情况与土地使用权证、 双方签署的土地使用权转让协议明显不一致，也是导致无法报建的原因，基于王某一、吕某一交付的不符合合同目的、合同约定的土地使用权，导致至今无法确定可报建的时间，刘某一已经给了充足的时间由王某一、吕某一进行修正，并且刘某一也积极进行控规调整申请，也多次向xx市自然资源局第四分局咨询沟通报建事宜。案涉土地无法投资开发利用的原因在于王某一、吕某一，刘某一不存在违约的情形。四、退一步说，按照合同约定的 违约责任，也并未约定王某一、吕某一主张由刘某一承担违约责 任的事实情况和条款，同样无条款规定可以主张履行合同继续履行和支付合同违约金。据刘某一了解，王某一、吕某一于庭前曾致电相关部门，就是否能报建进行了解这一事实。五、因长时间报建等待，刘某一曾多次和王某一、吕某一进行协商，希望可以解除合同，返还全部款项，然王某一、吕某一表示可以解除，但无法全部返还款项，后甚至联系他人购买案涉土地使用权，因金额未谈拢，已作罢。六、刘某一受让案涉土地使用权，其根本目的是为了进行土地开发，获得经济利益，这一直接目的与王某一、 吕某一、A公司陈述的刘某一无开发使用的意图矛盾，且违反常理。由于王某一、吕某一原因导致合同目的至今无法实现，刘某一自认为给足充分时间让王某一、吕某一弥补其交付土地使用权存在的缺陷，但至今王某一、吕某一未解决该缺陷问题，而有关部门给的回复是要等待控规调整，无法给出明确的时间，如继续要求刘某一等待、履行该合同，明显有违公平诚信原则。综上，刘某一无任何违约行为，合同也无继续履行的可能，依法应当解除，并由王某一、吕某一承担相应的违约责任。 刘某一就其反诉辩解提交的证据与本诉一致。

A公司辩称，一、A公司并非系《土地使用权转让合同》的当事人，刘某一要求A公司承担连带责任没有事实和法律依据。刘某一与王某一、吕某一于xx日签订的《土地使用权转让合同》。根据合同相对性原则，合同只能在特定的当事人之间发生法律约束力，合同当事人只能向合同的相对方提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求。因A公司并非涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，刘某一基于涉案 合同所主张的款项，系刘某一与王某一、吕某一之间的纠纷，与A公司无关，A公司无需承担任何的责任和义务。二、A公司系刘某一与王某一、吕某一之间为实现土地使用权转让目的而成立的公司，本身不对刘某一与王某一、吕某一承担任何因转让合同而产生的合同责任。另，王某一与刘某一与xx日签订的《协议书》显示，双方均认可刘某一已向王某一购买公司100%的股权，因此A公司的实际控制权属于刘某一，刘某一提起诉讼，要求A公司承担连带责任，存在逻辑谬误。综上，请求法院驳回刘某一对A公司的全部诉求。另，A公司并非系王某一、吕某一反诉的合同当事人，主体不适格。

A公司未对其辩解提交证据。

【判决结果】

依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、确认刘某一与王某一、吕某一签订的《土地使用权转让合同》《补充协议》于xx年 xx月xx日解除；

二、王某一、吕某一于本判决生效之日起十五日内向刘某一返还 1127 万元；

三、王某一、吕某一履行上述判项确定债务的同时，刘某一应出资涤除案涉土地抵押登记抵押权利人：xx支行，不动产登记证明：xx号，并返还案涉土地给王某一、吕某一； 王某一、A公司应协助配合刘某一办理涤除上述抵押登记手续；

四、刘某一于本判决生效之日起十五日内向王某一、吕某一支付垫付费用 5810.6 元；

五、驳回刘某一的其他诉讼请求；

六、驳回王某一、吕某一的其他反诉请求。