律师观点分析
山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）鲁04民终1351号
上诉人（原审被告）：山东XX公司，住所地日照市东港区日照华融中心005栋01单XX。
法定代表人：高XX，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：程XX，山东XX律师。
被上诉人（原审原告）：薛城区湖景XX小区业主委员会，住所地枣庄市薛城区中和路1002号湖景XX。
负责人：田XX，主任。
委托诉讼代理人：梁XX，山东XX律师。
委托诉讼代理人：孙X，山东XX（实习）律师。
上诉人山东XX公司（以下简称XX公司）、因与被上诉人薛城区湖景XX小区业主委员会（以下简称湖景花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2021）鲁0403民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，发回重审或在查明事实的基础上依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人所做的有关陈述与事实严重不符，一审法院认定事实不清。上诉人是被上诉人所在小区薛城区湖景XX的前期物业管理方。被上诉人于2020年7月1日在薛城区湖景XX小区内张贴《湖景花园业主委员会关于是否解聘或续聘小区物业公司公告》，向小区全体业主称：根据有关法律规定，小区业主委员会成立之日起前期物业应终止服务合同，XX公司服务合同将于2020年6月1日起到期，XX纳物业未提出书面续聘申请，经业主委员会于2020年6月17日会议研究决定开展是否解聘或续聘相关工作，并公告工作流程，先征集业主意见，定于2020年7月21日召开业主（代表）大会集中唱票，在唱票过程中不在家或没参加投票的业主的票视为票多的一方，.最后公布征求意见结果。2020年7月21日，湖景花园业主委员会公告对前期物业解聘或续聘结果：同意解聘778票，同意续聘73票，空房173票，家中无人485票，弃权28票，废票4票，对前期物业留用3个月31票，根据湖景花园业主委员会成立前筹备规则规定，选票结果中一项票数最多又超半数时，家中无人票数应归为多数，选票结果同意解聘为1263票。上诉人认为，业主委员会按照法定流程有权解聘前期物业，但是应当依照《物业管理条例》等法律规定的流程依法进行。业主委员会在公告中称前期物业服务合同2020年6月1日到期且未提出续聘申请，显然是在虚构事实误导业主。实际上，前期物业服务合同2021年7月1日才到期。不仅如此，业主委员会在不召集人员开会讨论形成决议的情况下，某些成员擅自组织的投票程序明显违背法定程序，存在大量不核验证业主身份投票、虚构各楼居民代表以及代签等行为，隐瞒、欺骗常庄街道、种庄社区以及广大业主，业委会多位成员谈及此事愤愤不平。被上诉人公告中“选票结果中一项票数最多又超半数时，家中无人票归多数票”而湖景XX一共有1571户，过半数应该是786票，而公告中最多的同意票仅有778票未达到过半的业主同意，所以家中无人票不能归多数票，公告中宣称的同意票为1263票是没有法律效力的。业委会中的某些人竟然置公告中自己制定的规则于不顾，强行将家中无人票归同意票，推进解聘前期物业。被上诉人的行为明显违背《物业管理条例》等法律法规的规定，仅仅代表了某些成员的个人意志，相关行为严重侵害上诉人的合法权益，干扰了上诉人的正常经营活动，破坏了小区的安静团结，造成了极坏影响。被上诉人应当响应广大业主意愿继续聘用前期物业企业提供服务。被上诉人声称2020年6月26日经业主代表大会举手表决，后又征求业主书面意见，决定解聘上诉人。但是事实与实际并不相符，被上诉人的决定并未召开业主大会审议通过，一审中被上诉人并未提供相关业主代表表决的证据和材料以及业主代表能否代表全体业主的合法性证据。业主委员会是业主大会的执行机构，被上诉人在不召开业主大会或者召集业委会成员形成决议的情况下，对解聘前期物业的重大事项仅仅依靠某些成员自封的业主代表大会，其假借业主代表大会的名义伪造的事实与《民法典》以及设立业主委员会的本意相悖，一审法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。多位热心业主为了事实真相，事后征集了小区业主的意见，多数业主表示对解聘前期物业的事情并不是很清楚，自己并没有参与。多位业委会成员证实业主委员会从没有召开过业主大会，业主希望继续聘用上诉人作为湖景XX的物业服务提供商。二、原一审法院适用法律错误，应当依法改判或发回重审。依据《民法典》第278条规定下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第二款：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决。该案中被答辩人选聘物业公司的行为并未符合法定人数且并未占据三分之二以上建筑面积。同时依据《民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。以及《物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主委员会并不是前期物业服务合同的向对方，无权解除前期物业服务合同。上述条文所称的物业服务合同仅指由业主委员会作为相对方的“物业服务合同”，前期物业服务合同是由开发商作为相对方与前期物业公司签订的向业主提供服务的利它合同，但是业主委员并不是合同相对人，其解除合同并没有法律依据，也无权解除该合同。补充上诉理由：在（2021）鲁0403民初1794号案件审理过程中，张X、杨X作为业委会成员，在庭审中明确说明被上诉人所收集的解聘物业公司的签名存在大量作假，签名大多数来自于电梯等地方遇到的人员，未核实业主身份，亦存在大量虚假代签行为。还有三位业主代表及业主成员也明确陈述被上诉人解聘物业公司的行为存在大量告假及虚假，被上诉人解聘物业公司不符合法律规定。一审将业主委员会筹备前规则认定为业主大会议事规则，违背法律规定。
湖景花园业委会辩称，一、2020年6月26日上午九时，在种庄社区二楼会议室，召开业主大会，应到业主代表49人，实到26人，参会26名代表一致同意解聘XX公司，经书面征求意见，共有29位业主代表同意解聘。在种庄社区监督下，逐一入户书面征求业主意见，同意解聘业主共计1263票，专有面积172292.41平方米。2020年8月8日，答辩人按业主们要求，选聘了新的物业服务公司并在常庄××物业管理办公室进行备案。二、《大都景花园物业服务合同》虽约定合同的届满日期为2021年8月31日，但由于该合同系被上诉人成立之前开发商与上诉人所订立，现案涉小区已成立业主委员会，并经业主大会另行选聘了XX公司，上诉人无理由再提供物业服务。补充答辩意见：上诉人补充上诉理由与本案无关，上诉人是物业公司，不是业主，无权利干涉业主大会和业主委员会依法行使自治权范围内的事情。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
湖景花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告退出薛城区湖景XX小区；2.判令被告向原告移交：物业管理用房，配电室、水泵房等相关设施和场地；湖景XX总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工等验收资料，电梯等设施设备安装、使用和维护保养的技术资料，物业承接查验档案和物业使用说明文件，物业管理区域证明，房屋及建筑物面积清册、业主名册，交付使用公共设备的证明，垃圾消纳许可文件等；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：枣庄市XX公司是案涉薛城区湖景XX小区的开发商，2018年6月28日，枣庄市XX公司（甲方）就湖景XX的物业服务事宜与XX公司（乙方）签订前期物业服务合同一份，即《大都湖景花园物业服务合同》，该合同第十四条约定：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料。第三十三条约定：本合同期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2020年6月1日，案涉湖景XX成立业主委员会，后经过小区业主表决，原告决定解聘被告，后于2020年6月27日向被告送达了解聘通知书，2020年9月14日又向被告送达了通知函，函告被告于10月25日之前做好财务、资产、资料、设备等的清理工作，将所有凭证资料等移交原告，同时安排好退场准备及其他后续工作，11月14日完成移交工作并退场完毕。2020年10月20日，原告就案涉小区的物业管理事宜与枣庄市XX公司签订了物业服务合同，决定聘用枣庄市XX公司为该小区新的物业管理公司，并在常庄××物业管理办公室备案。但被告以原告在征求小区业主表决解聘被告时，业主的签名存在篡改、代签，签名户数比实际户数多一户的情况，结果不真实为由，其下属枣庄XX公司不同意退出物业服务工作，也未向原告移交相关资料。另认定，XX公司认可持有湖景XX以下物业管理设备及资料：1、物业管理用房，2、配电室、水泵房等相关设施及场地，3、电梯维护保养技术资料、消防维护保养技术资料，4、物业使用说明文件，5、业主名册，6、垃圾清运合同。
一审法院认为，《物业管理条例》第二十六条的规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。案涉前期物业服务合同，即《大都湖景花园物业服务合同》虽约定合同的届满日期为2021年8月31日，但由于该合同是在原告成立之前开发商枣庄市XX公司与被告签订的，现案涉湖景XX已成立了业主委员会，并经过业主大会另行选聘枣庄市新的物业服务企业，根据上述规定和《大都湖景花园物业服务合同》第三十三条的约定，《大都湖景花园物业服务合同》终止的条件已经成就，XX公司无理由再为湖景XX提供物业服务，应当从湖景XX退出并向原告移交相关的物业服务设备及资料。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《物业管理条例》第二十六条、第三十八条之规定，判决：一、被告山东XX公司于本判决生效后十日内退出湖景XX；二、被告山东XX公司于本判决生效后十日内向原告薛城区湖景XX小区业主委员会移交以下物业管理设备及资料：1、物业管理用房，2、配电室、水泵房等相关设施及场地，3、电梯维护保养技术资料、消防维护保养技术资料，4、物业使用说明文件，5、业主名册，6、垃圾清运合同。案件受理费200元，由被告山东XX公司负担。
本院二审查明的事实与一审事实一致。另查明，2021年4月23日，朱X、陈XX诉至枣庄市薛城区法院，请求依法撤销湖景花园业委会做出的解聘XX公司的决定。2021年5月25日，枣庄市薛城区法院作出（2021）鲁0403民初1794号民事判决，驳回了朱X、陈XX的诉讼请求。朱X、陈XX提起上诉，2021年7月23日，本院作出（2021）鲁04民终1964号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。
本院认为，案涉湖景XX成立业主委员会后，经过小区业主表决，另行选聘枣庄市XX公司为该小区新的物业服务企业，一审法院依照《物业管理条例》第二十六条规定，以及《大都湖景花园物业服务合同》第三十三条约定，确定《大都湖景花园物业服务合同》已终止，事实依据及法律依据充分，XX公司应限期退出湖景XX并向湖景花园业委会移交物业管理设备及资料。XX公司提出湖景花园业委会解聘XX公司，未按法律规定的流程依法进行，且无权解除合同。湖景花园业委会系经小区业主表决后解聘XX纳物业公司，已经发生法律效力的本院（2021）鲁04民终1964号民事判决已确认湖景花园业委会解聘XX公司及选聘枣庄市XX公司，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。XX纳物业公司二审时申请本院调取（2021）鲁0403民初1794号案件的庭审笔录，由于本院（2021）鲁04民终1964号民事判决已确认湖景花园业委会解聘XX公司及选聘枣庄市XX公司，符合法律规定，因此XX公司的调取证据申请已无必要，本院不予准许。综上所述，XX公司的上诉理由均不能成立，对于其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人山东XX公司负担。
本判决为终审判决。