赵晓蓉律师
律师观点分析
一、案情经过
2020年5月29日，甲与乙公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定甲购买乙开发的某房屋，总价款245万元。合同明确约定房屋为剪力墙结构，建筑总层数3层（地上2层、地下1层），乙应于2021年6月30日前交付符合竣工验收备案等条件的房屋。同日，甲支付首付款100万元。2020年6月15日，甲与丙银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款145万元用于支付剩余房款，丙将贷款直接划入乙账户。甲依约按期还贷。
但乙未按期交房。2022年9月29日，乙才取得竣工验收备案证明，但房屋至今未完工，亦未向甲发送书面交房通知。甲实地查看发现房屋存在严重问题：墙体抹灰未到地面、无楼梯扶手、无防火门及入户门、地下室采光井未封闭、层数实际变为地上三层（原设计地下层裸露地表）、庭院围墙及门缺失、电气设施未安装、结构损坏、阳台无护栏、西侧山体坡度大存在安全隐患等。上述问题已严重影响居住安全及合同目的实现。
甲多次与乙沟通无果，委托赵晓蓉律师代理维权。赵晓蓉律师全面梳理证据，包括合同、付款凭证、借款合同、还款明细、竣工验收文件、房屋现状照片、规划核实意见等，并申请法院现场勘查。2025年11月12日，赵晓蓉律师代理甲向普洱市思茅区人民法院提起诉讼，请求：解除《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、解除《借款合同》；判令乙返还首付款100万元、支付资金占用利息、承担违约金；判令乙向丙偿还剩余贷款本息；由乙承担全部诉讼费用。
庭审中，乙辩称甲系施工人员、对房屋现状知情，已通过办理水表过户视为接收房屋，解除权已过除斥期间，且房屋质量问题仅为瑕疵不构成根本违约。丙辩称借款合同独立，且合同约定即使购房合同解除，甲仍应承担还款责任。赵晓蓉律师针对上述抗辩逐一驳斥：首先，乙未提供任何证据证明甲系施工人员或知晓设计变更；其次，水表过户系乙单方办理，甲从未收到书面交房通知，亦未实际接房；再次，房屋层数、结构等核心要素与合同严重不符，无法通过修缮解决，已构成根本违约，解除权未超一年除斥期间；最后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，购房合同解除导致贷款合同目的落空，应一并解除，乙应将贷款本息返还丙，甲无需继续还款。
二、判决结果
法院经审理，全面采纳赵晓蓉律师代理意见，于2026年5月9日作出判决：
解除《商品房买卖合同（预售）》及附件，解除时间为2025年11月20日（起诉状送达乙之日）；
解除《个人住房（商业用房）借款合同》，解除时间为2025年11月25日（起诉状送达丙之日）；
乙于判决生效后十五日内返还甲购房首付款100万元，并支付资金占用费210,038.89元（按LPR 3.85%自2020年5月29日计算至2025年10月14日）；
乙于判决生效后十五日内返还甲已向丙偿还的贷款本金及利息（具体以丙记账系统为准）；
乙于判决生效后十五日内向丙偿还甲剩余贷款本金及利息（具体以丙记账系统为准）；
驳回甲的其他诉讼请求（包括违约金请求，因资金占用费已足以弥补损失）；
案件受理费26,400元由乙负担。
三、赵晓蓉律师的核心作用
精准锁定根本违约事实：赵晓蓉律师通过申请法院现场勘查，固定了房屋层数、剪力墙开洞等与合同约定严重不符的关键证据，证明乙的违约行为已导致合同目的无法实现，成功否定乙关于“仅为质量瑕疵”的抗辩。
击破除斥期间抗辩：针对乙、丙提出的“办理水表过户即视为接房”“解除权已过一年”等主张，赵晓蓉律师举证乙从未发送书面交房通知，甲亦未实际占有使用房屋，并指出解除权行使期限应自甲知道或应当知道解除事由（即法院勘查确认设计变更之日）起算，最终法院认定解除权未消灭。
实现贷款合同联动解除：赵晓蓉律师准确援引司法解释，主张购房合同解除后贷款合同目的必然落空，要求乙直接向丙返还剩余贷款本息，避免了甲“房款两空”且仍需继续还贷的困境。丙依据借款合同第19条提出的“独立还款义务”抗辩被法院实质上否定。
最大化当事人经济利益：赵晓蓉律师不仅为甲争取到全额首付款返还，还成功主张按LPR计算资金占用费（约21万元），覆盖了甲自付款至起诉日期间的利息损失。同时，甲已偿还的48万余元贷款本息由乙直接返还甲，剩余130余万元贷款本息由乙直接向丙清偿，甲彻底从还贷责任中解脱。
程序与策略优势：赵晓蓉律师在立案阶段即设计将乙、丙列为共同被告，合并审理购房合同与贷款合同，避免了分别诉讼的诉累和风险；庭审中有效利用规划核实意见、测绘报告等官方文件，强化了“设计变更未经审批且未告知”的违约事实。
总结：本案在开发商否认违约、银行主张独立还款的复杂局面下，赵晓蓉律师通过扎实的证据组织、精准的法律适用和有力的法庭辩论，成功解除两份合同，为甲挽回直接经济损失约170万元（首付+已还贷+资金占用费），并免除其剩余130余万元贷款债务，实现了当事人“零成本退房”的诉讼目标，充分维护了购房消费者的合法权益。