买卖不破租赁原则，法院支持不腾空房屋

律师观点分析

上诉人（原审原告）：匡*，男，1989年5月20日出生，汉族，住湖南省宁乡县。

委托诉讼代理人：潘*兴，湖南*楚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杨*，女，1984年10月8日出生，汉族，住湖南省沅江市。

委托诉讼代理人：潘芸律师，湖南律师。

被上诉人（原审第三人）：魏*，女，1985年3月1日出生，住长沙市开福区。

委托诉讼代理人：贾**，湖南*龙律师事务所律师。

上诉人匡*与被上诉人杨*、魏*房屋买卖合同纠纷一案，匡*不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初5384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

上诉人匡*上诉请求：1.撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5384号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或者发回重审；2.涉诉二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院仅凭被上诉人杨*与魏*提供的《房屋租赁合同》，认定涉案房屋在交易之前存在租赁关系，驳回了上诉人匡*要求杨*交付房屋的诉讼请求，是完全错误的。杨*与魏*提供的证据，不足以证明他们之间存在租赁关系，理由是杨*与魏*之间没有租金交付记录，魏*虽然居住在案涉房屋中，但并不意味着魏*与杨*存在租赁关系，上诉人匡*在房屋交易过程中不存在过错；2.一审判决认为上诉人虽主张《租赁合同》系倒签，但未提交相关证据予以证明，亦未在规定时限内申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，明显属于举证责任分配错误；3.一审适用法律错误。一审判决认定杨*与魏*之间存在租赁关系，根据买卖不破租赁的原则，上诉人匡*应继续履行该租赁合同，属于适用法律错误。买卖不破租赁的前提是，存在真实合法的租赁关系，杨*与魏*为达到拒绝交房的目的，恶意串通，损害上诉人匡*的利益而签订《房屋租赁合同》，应属于无效合同；4.一审判决违约金的认定过低。如法院认定涉案房屋存在租赁关系，则可以证明杨*在房屋交易时，恶意隐瞒房屋存在租赁关系的真实情况，欺骗上诉人匡*签订了房屋买卖合同，全额支付了购房款，导致上诉人耗资一百多万购买的房屋无法实际占有，无法实现合同目的，杨*恶意欺诈，具有重大过错，应当按照合同约定，向上诉人支付违约金，一审违约金明显过低。

被上诉人杨*答辩要点：一、杨*在与匡*签订买卖合同时，已与本案签订了租期10年的房屋租赁合同，现租赁合同没有到期，杨*无法要求承租人搬离房屋。根据杨*与魏*签订的租赁合同租期为10年，而匡*、杨*是2018年11月16日签订房屋买卖合同，根据合同法的规定，原租赁合同对魏*和匡*继续有效，在与魏*的租赁期间内，杨*无法要求承租人腾空房屋交付给匡*。二、匡*在第三、四项诉求中主张的违约金和租金，没有合同约定也缺乏法律依据，请法院依法驳回第三、四项诉求。根据匡*的房屋买卖合同可以看出他同时约定了租金、违约金以及三项违约条款，约定过高，并缺乏法律依据。三、本案中匡*是已知房屋被租赁的情况下仍与杨*签订的房屋买卖合同，且该房屋买卖合同本身就是在双方存在民间借贷关系下的以房抵债的行为，且存在胁迫、显失公平的行为。匡*与涉案房屋的承租人即魏*也是相识的，一直知道该房屋是由魏*所租住，长达四、五年，且该房屋当时作贷款时，也是由本案匡*去帮助完成的。本案匡*本身就是长期从事放贷业务的，匡*是明知本案涉案房屋有租客并且有租赁合同的情况下仍与杨*签订房屋买卖合同，且是以房抵债、显失公平的形式，本案中匡*所谓的付款与他的房屋买卖合同的约定不符，与常理不符，付款时间长达一个半月，且只有35万元的付款凭证，但合同约定仅仅是30万元付款。四、匡*、杨*双方在房屋交付上设定了明确、严格的违约约定，明显有违交易习惯，明显表露出匡*明知该房屋有租约在，而设置的高额违约金，而且杨*手持身份证签订合同照相的做法是明显的高利贷做派。综上，请求法庭驳回匡*的诉讼请求。同时因本案涉及第三人魏*，特向法庭申请追加魏*参与诉讼。

被上诉人魏*答辩要点：一、匡*与杨*在2018年11月16日签订的《房屋买卖合同》侵害了魏*的优先购买权。二、本案中，匡*对于魏*和杨*之间的借款及租赁合同均是知情的。匡*为谋取不正当利益，故意要求杨*和其签订房屋买卖合同，双方属于恶意串通，侵害了魏*的合法权益，其合同应属无效。三、魏*在租赁涉案房屋期间，一直按时缴纳了物业、水电等各项费用，是合法有效地占有，使用涉案房屋。双方的租赁合同有效，根据买卖不破租赁的基本原则，魏*有权要求匡*继续履行《租赁合同》。

匡*向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.依法判令杨*立即交付长沙市开福区××路××号××期××栋××房；2.判令杨*自2019年11月16日按300元／天支付房租，一直支付至实际履行交房义务止；3.判令杨*自2019年11月16日起按300元／天支付违约金，一直支付至实际履行交房义务止；4.判令杨*一次性支付违约金60000元；5.判令杨*承担本案的诉讼费。

一审法院认定的事实：2018年11月16日，杨*与匡*签订了《房屋买卖合同》，合同约定杨*（甲方）将其名下位于长沙市开福区××路××号××期××栋××的房屋（权证号为**），出售给匡*（乙方），合同约定甲方确定状况为已抵押、自住，房屋总售价为壹佰万元，乙方于本合同签订后5日前支付甲方购房定金叁万元整，定金以银行转账方式支付，乙方于本合同签订后15个工作日之内筹到剩余款项，待银行贷款审批通过后，提前3天约定甲方办理相关手续。甲乙双方约定办理进窗过户后，甲方向乙方确认无误后通过银行转账贰拾肆万元，再进行后续的核税、缴税等环节，交房日期为2019年11月15日，经由双方共同验收，确保物业费、煤气费、水电费等均已缴清，乙方支付甲方剩余所有尾款叁万元整。另，双方约定房产过户乙方后，乙方将房屋免费给甲方租住至2019年11月15日止，到期日前一个月，甲方应配合乙方在相互约定的时间内对本房屋的租赁看房、装修看房等提供便利，未经乙方允许，甲方未搬离或拒不交房则应按300元／天向乙方支付房租作为违约金。合同第六条违约责任还约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付300元／天的违约金，如违约方已累计超过双方约定时间十日的……并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目2倍的违约金。

合同签订后，匡*于2018年11月7日向杨*转账付款50000元，2018年11月16日向杨*转账付款10000元，2018年12月1日向杨*转账付款30000元，2018年12月1日向杨*转账付款100000元，2018年12月17日向杨*转账付款50000元，2018年12月18日向杨*转账付款50000元，2018年12月22日向杨*转账付款60000元，合计转账350000元，匡*称上述350000元系向杨*杨*支付购房首付款。另外，匡*于2019年1月4日与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了一份《个人住房借款合同》，约定匡*向中国建设银行贷款650000元，用于支付购买长沙市开福区才子佳苑小区******房的购房款，该款项已一次性转入杨*银行账户，至此，匡*共向杨*支付购房款1000000元。现涉案房屋长沙市开福区才子佳苑小区******房已过户至匡*及案外人谢*名下，由其二人共同共有。

另查明，2018年5月25日，魏*向杨*转账273000元，另支付7000元现金，合计280000元，魏*称从2012年开始就住在涉案房屋中，该房屋的房贷和装修款都是其支付的，上述款项原系支付涉案房屋的购房款，后由于房屋无法过户，双方于2018年6月25日签订了一份《房屋租赁合同》，约定杨*（出租人）杨*将长沙市开福区四方坪才子佳苑6栋703房出租给魏*，租赁期限为10年，自2018年6月25日起至2028年6月25日，租金为2000元/月，上述280000元款项转为租住涉案房屋的租金。杨*对上述事实无异议，匡*认为杨*与第三人之间不存在租赁关系，双方恶意串通，倒签《房屋租赁合同》。庭审中询问匡*是否对合同上的签字时间申请鉴定，匡*表示不申请鉴定。现第三人魏*一直居住在涉案房屋中，导致匡*在支付全部房款并取得房屋产权证书之后无法实际占有、使用该房屋，故酿至纠纷。

诉讼过程中，匡*提出增加一项诉讼请求，即请求判令本案第三人魏*立即搬离涉案房屋。同时，庭审中一审法院向匡*释明是否追加魏*为共同被告，匡*不同意追加。

一审法院认为，一、杨*及魏*是否应该交付并腾空房屋。不动产物权的变更以转移登记为准，杨*在合同订立后已将涉案房屋办理过户登记至匡*名下，匡*已取得涉案房屋所有权。但杨*与第三人魏*签订了《租赁合同》，且《租赁合同》签订时间较《房屋买卖合同》为先，匡*虽主张其签订合同时并不知杨*与第三人系租赁关系，但根据庭审查明的事实，其明知第三人居住在涉案房屋内，购房系大宗商品交易，匡*未尽到谨慎注意义务，存在一定的过错；且其虽主张《租赁合同》系倒签，但未提交相关的证据予以证明，亦未在规定时限内申请鉴定，应承担举证不能的法律后果。故杨*与第三人签订的《租赁合同》合法有效，根据买卖不破租赁的原则，匡*与魏*继续履行房屋租赁合同，匡*概括继受原出租人杨*的权利义务，成为新的出租人，基于有效的房屋租赁合同对涉案房屋间接占有，魏*有权继续在涉案房屋内居住。故对匡*关于杨*及魏*交付并腾空房屋的诉求不予支持。二、杨*是否应承担违约责任。依法成立的合同对双方具有约束力，一方违反合同义务应承担违约责任。本案中，匡*、杨*双方在《房屋买卖合同》中约定，房产过户后，乙方（匡*）将房屋免费给甲方（杨*）租住至2019年11月15日止，到期日前一个月，甲方应配合乙方在相互约定的时间内对本房屋的租赁看房、装修看房等提供便利，未经乙方允许，甲方未搬离或拒不交房则应按300元每天向乙方支付房租作为违约金。合同第六条违约责任约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付300元每天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的……并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目2倍的违约金。现杨*因第三人原因未能履行合同约定的腾空义务，给匡*造成了损失，应承担违约责任。双方约定的违约金较高，酌情调整为每月2500元，经计算，自2019年11月16日至起诉之日2020年7月9日共计236天，违约金金额为19667元（2500元/30天×236天），后续违约金自2020年7月10日起按每月2500元的标准继续计算至房屋实际腾空之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决：一、杨*应于本判决生效之日起十日内向匡*支付违约金19667元（违约金已计算至2020年7月9日，后续违约金自2020年7月10日起按每月2500元的标准计算至房屋腾空之日止）；二、驳回匡*的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3984元，因适用简易程序减半收取1992元，由杨*承担。

在二审审理期间，上诉人匡*、被上诉人杨*、魏*均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，上诉人匡*与被上诉人杨*签订《房屋买卖合同》并已经将案涉不动产物权的变更登记至上诉人匡*名下，已经完成不动产物权的转移，匡*已取得涉案房屋所有权。本案中，在案涉房屋买卖合同签订以前，被上诉人杨*与魏*已经签订了《租赁合同》，上诉人匡*虽主张其签订合同时并不知杨*与第三人系租赁关系，本案中无证据证明上诉人杨*与魏*存在恶意串通而签订的《租赁合同》的事实，故该《租赁合同》合法有效，依据“买卖不破租赁”规则，上诉人匡*与魏*应继续履行房屋租赁合同，匡*概括继受原出租人即被上诉人杨*的权利义务，成为新的出租人，魏*基于有效的房屋租赁合同对涉案房屋间接占有，其有权继续在涉案房屋内居住。故对上诉人匡*要求杨*及魏*交付并腾空房屋的上诉请求不予支持。关于被上诉人杨*违约责任的承担问题。本案中被上诉人杨*在向上诉人匡*转让案涉房产时，未履行涉房屋已经出租的告知义务，应当承担违约责任，综合案涉房屋地理位置、同类房屋的租金水平及租赁期限等事实，原审以弥补上诉人匡*的损失为原则，酌情认定违约金为2500元/月的标准合理，本院亦予以支持。综上，上诉人匡*的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3984元，由上诉人匡*负担。

本判决为终审判决。