商品房保修期不得低于地方性行政规章规定

　　《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”
　　实践中，房地产开发企业常依据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中规定的商品房各个部位、部件的最低保修期与业主约定商品房保修期。
　　但除了住建部（原建设部）发布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》对商品房最低保修期有规定外，部分省级的地方性行政规章也有具体规定。而且地方性行政规章规定的最低保修期通常高于住建部规定的最低保修期，例如：北京市《商品住宅工程质量保修规程》对于给排水管道区分为隐蔽与非隐蔽给排水，其中采取隐蔽方式安装的给排水管道最低保修期为10年，高于《房屋建筑工程质量保修办法》中给排水管道2年的最低保修期；《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第十九条第二规定，商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于8年，高于《房屋建筑工程质量保修办法》中给防水工程5年的最低保修期。
　　司法实践中，法院支持了业主要求房地产商按照地方性行政规章规定的更加具体、更长的保修期对商品房进行修复。例如北京市第一中级人民法院(2019)京01民终7591号判决书中，法院认为：“《住宅质量保证书》中虽约定给排水管道的保修期为2年，但未明确约定隐蔽部分的中水管道保修期限，故不足以证明涉案管道的保修期为2年，新领域公司据此认为涉案管道的保修期已届满的上诉理由，不能成立。而后施行的《商品住宅工程质量保修规程》《住宅工程质量保修规程》规定采取隐蔽方式安装的给排水管道最低保修期为10年，本案发生漏水事实的为隐蔽的地下中水管道，一审根据本案实际情况并参考已有规定，认定的涉案管道常规使用寿命和质量保修年限，并不违反法律规定，一审认定新领域公司承担涉案管道的保修责任并无不当。”再例如浙江省三门县人民法院（2017）浙1022民初1793号判决书中法院认为：“其中墙体渗漏问题，经本院委托鉴定，涉案房屋外墙面渗漏属于主体结构质量问题，属于建设工程质量保修内容，保修期限为五年；且根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第十九条第二规定，商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年，保修期自商品房交付消费者之日起计算。故涉案房屋的外墙面渗漏质量问题明显没有超过保修期限，对两原告要求被告新城公司对涉案房屋外墙面渗漏质量问题予以修复的相关诉讼请求，本院予以支持。”
　　因此，律师提示：房地产开发企业在与业主约定商品房保修事宜时，除参照法律和住建部的规定外，还应参照房屋所在地住建等部门发布的有关地方性行政规章，否则将要承担相应的保修责任。